新華社深圳3月23日電 題:誰在為經(jīng)營貸進入樓市打開方便之門?
新華社記者趙瑞希、鄭鈞天、馬劍
2020年以來,經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的現(xiàn)象有所抬頭。在上海、廣州、深圳等地,“過橋融資、全款買房、套取經(jīng)營貸、還掉過橋融資”,一些銀行、資金中介、房產(chǎn)中介提供的服務(wù)可謂“面面俱到”。作為扶持中小企業(yè)發(fā)展的金融產(chǎn)品,經(jīng)營貸已存在多年,為何這兩年出現(xiàn)異化,甚至成為樓市過熱的推手?
貸款利率下行后,誘發(fā)經(jīng)營貸違規(guī)行為
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時稱,出現(xiàn)這些問題的原因有三:一是經(jīng)營貸貸款利率下行,已經(jīng)低于房貸利率,出現(xiàn)明顯倒掛;二是貸款期限拉長,出現(xiàn)循環(huán)放貸、先息后本、到期續(xù)貸等免資金過橋現(xiàn)象;三是貸款額度提升,從此前的房產(chǎn)評估值的五成,提升到七至九成。
“去年以來,我已經(jīng)收到3家銀行發(fā)來的可辦理房產(chǎn)抵押貸的信息。年化利率約3.8%,不僅遠低于二套房貸款利率,甚至低于首套房貸款利率,而且能拿到房屋總價七成的貸款額度。我原來只有四五成自有資金,不夠支付二套房首付款,但用經(jīng)營貸只要付三成首付,相當(dāng)于降低了首付款!币晃簧虾5钠髽I(yè)經(jīng)營者說,“這種情況下,如果我要買二套房,肯定會用經(jīng)營貸,不會用房貸。”
利率下行后,經(jīng)營貸不僅降低了融資成本,還被違規(guī)者用來變相破解了限貸政策中的貸款比例限制,削弱了樓市調(diào)控的效力。
不少中介向炒房者鼓吹用經(jīng)營貸買房的“理念”,并提供買賣企業(yè)的中介服務(wù)。在滬深等地,購房者只需花幾千元就能通過中介購買一家成立一年以上的公司,只要購房者名列公司前三大股東,且名下有房產(chǎn),就能以房產(chǎn)為抵押物,向銀行申請經(jīng)營貸。
在深圳炒房的魏女士,2020年4月,在中介的慫恿下,找小額貸款公司墊資463萬元,買下了位于深圳熱點片區(qū)的一套總價728萬元的房子。她特地通過中介花7000多元買了一家公司,“目的就是為了搞經(jīng)營貸,這里面還包含給這家公司做賬一年的費用”。但當(dāng)月,經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市被媒體曝光,隨后銀行收緊放貸政策,要求房產(chǎn)過戶滿6個月后才能申請辦理經(jīng)營貸。小額貸款公司年化24%的高額利息榨干了魏女士,致其資金鏈斷裂。最終這套房子于2020年12月被法院拍賣。
經(jīng)營貸流入樓市,加大了炒房資金“杠桿”。這種“火上澆油”的行為,助長了一些地方樓市的投機氣氛。
查出的問題不少
2021年以來,一場針對違規(guī)挪用經(jīng)營貸炒房的“圍剿”在多個熱點城市展開。北京、杭州等城市明確表態(tài)嚴(yán)防經(jīng)營貸流入樓市,上海、廣州、深圳等城市加大挪用經(jīng)營貸查處力度。
中國人民銀行廣州分行和廣東銀保監(jiān)局公布的數(shù)據(jù)顯示,經(jīng)排查,截至3月16日,發(fā)現(xiàn)廣東轄內(nèi)(不含深圳)銀行機構(gòu)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額2.77億元、920戶。
深圳銀保監(jiān)局、中國人民銀行深圳市中心支行3月18日通報經(jīng)營貸專項核查結(jié)果:已提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款,處罰違規(guī)機構(gòu)4家,處罰問責(zé)違規(guī)責(zé)任人14人次,處罰金額合計575萬元。
上海銀保監(jiān)局表示,上海地區(qū)135家商業(yè)銀行已經(jīng)完成個人住房信貸管理專項自查工作,存在貸款資金用途違規(guī),部分個人消費貸、經(jīng)營貸資金流入房地產(chǎn)市場。
在已發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為中,有相當(dāng)部分的貸款出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介機構(gòu)、小額貸款公司等“包裝”助推的身影,涉嫌違規(guī)的操作方式包括通過中介機構(gòu)過橋墊資套取經(jīng)營貸置換個人住房按揭貸款、經(jīng)過轉(zhuǎn)手多次后挪用個人經(jīng)營性貸款用于購房首付款等。
監(jiān)管仍需發(fā)力
目前,市場上有大量的資金中介,他們對接銀行資金,并通過微信群、房屋管家、自媒體、小貸公司、理財公司、咨詢公司等形式來牽線搭橋開展業(yè)務(wù),多數(shù)沒有固定的辦公場所。
銀行對經(jīng)營性貸款借款人主體資質(zhì)審核不嚴(yán),未穿透式核查貸款資金流向,李宇嘉說,這也縱容了資金中介、房產(chǎn)中介的違規(guī)行為,讓炒房者輕易獲得了低成本的資金。
實際上,除了經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市外,在貸款環(huán)節(jié)還存在諸多“傳統(tǒng)套路”,比如通過做高房屋評估價提高貸款額度(高評高貸)、虛開銀行流水證明、虛開收入證明、修復(fù)不良征信記錄等與貸款相關(guān)的各個環(huán)節(jié),花幾千元就能通過中介搞定。
貸款環(huán)節(jié)是否出現(xiàn)亂象取決于銀行是否有加強審核的動力,是否也想在樓市上套利。復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院副教授劉明宇建議,盡量通過市場化的手段來引導(dǎo)金融資源的配置,避免金融資源在不同層次的金融群體中形成套利空間。同時加強監(jiān)管,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),絕不姑息。