15個(gè)新一線城市房租水平:杭州比肩一線城市,制造業(yè)大市普遍低
作者:林小昭
15城中,杭州租金水平最高,比肩一線城市;沈陽(yáng)最低,僅為杭州的37%。另外,幾個(gè)制造業(yè)大市的房租水平也都比較低。
一般來(lái)說(shuō),經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市,人口流入多,租房需求也比較大。那么當(dāng)前新一線城市的租金水平如何呢?
第一財(cái)經(jīng)記者梳理了中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)上15個(gè)新一線城市的平均租金數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn),15城中,杭州租金水平最高,比肩一線城市;沈陽(yáng)最低,僅為杭州的37%。另外,幾個(gè)制造業(yè)大市的房租水平也都比較低。
根據(jù)第一財(cái)經(jīng)·新一線城市研究所2020年6月發(fā)布的《2020城市商業(yè)魅力排行榜》,2020年15個(gè)新一線城市分別是成都、重慶、杭州、武漢、西安、天津、蘇州、南京、鄭州、長(zhǎng)沙、東莞、沈陽(yáng)、青島、合肥、佛山。
杭州比肩一線城市
數(shù)據(jù)顯示,15個(gè)新一線城市中,有兩個(gè)城市的平均租金超過(guò)了50元/月/平方米的水平,其中最高的是杭州,達(dá)到了66.47元/月/平方米。也就是說(shuō),在杭州租一套100平方米的房子,平均要6647元一個(gè)月。這一數(shù)據(jù)位居北上深之后,超過(guò)了一線城市廣州,位列全國(guó)第四。
杭州租金高的主要原因在于,在數(shù)字經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)下,杭州經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,收入水平較高,人口大量流入,對(duì)住房的需求加大。中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析,近年來(lái),杭州數(shù)字經(jīng)濟(jì)、新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢(shì)頭很好,而且疫情之后新經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)更加突出,因此杭州的發(fā)展后勁很足。
杭州市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2020年,全市數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值4290億元,增長(zhǎng)13.3%,高于GDP增速9.4個(gè)百分點(diǎn),占GDP的比重為26.6%,較上年提高1.9個(gè)百分點(diǎn)。
廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長(zhǎng)發(fā)對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了收入結(jié)構(gòu)。杭州新業(yè)態(tài)發(fā)展得好,還有包括阿里巴巴、?低暤戎髽I(yè),總部經(jīng)濟(jì)、銀行、證券、保險(xiǎn)等產(chǎn)業(yè)也發(fā)展得好,從業(yè)人員收入很高。
根據(jù)智聯(lián)招聘去年底發(fā)布的《2020年冬季中國(guó)雇主需求與白領(lǐng)人才供給報(bào)告》,2020年冬季,北京以11913元/月持續(xù)排在首位,上海(11468元/月)、深圳(10758元/月)和杭州(10062元/月)平均招聘月薪也均過(guò)萬(wàn)元。值得注意的是,這也是杭州平均薪酬首次突破萬(wàn)元大關(guān),僅次于北上深,超過(guò)一線城市廣州,位居第四。
不僅如此,杭州人口增長(zhǎng)勢(shì)頭十分迅猛。數(shù)據(jù)顯示,2015~2018年,杭州人口增量分別是12.6萬(wàn)、17萬(wàn)、28萬(wàn)、33.8萬(wàn)人,逐漸追上廣深。2019年,杭州常住人口從2018年的980.6萬(wàn)人增長(zhǎng)到1036萬(wàn)人,增量達(dá)55.4萬(wàn)人,年度增量首次超過(guò)深圳和廣州,位居全國(guó)第一。
今年的杭州市政府工作報(bào)告顯示,2020年,杭州對(duì)優(yōu)秀人才的吸引力持續(xù)增大。2020年,杭州市新引進(jìn)35歲以下大學(xué)生43.6萬(wàn)人,人才凈流入率持續(xù)保持全國(guó)第一。
杭州之后,長(zhǎng)三角另外一個(gè)特大城市南京的房租水平在15個(gè)新一線城市中位居第二,達(dá)到了52.91元/月/平方米,這一數(shù)據(jù)在全國(guó)所有城市中位居第六。
作為中國(guó)高等教育資源最集中的五大城市之一,南京的科教綜合實(shí)力僅次于北京、上海,居全國(guó)第3位,擁有南京大學(xué)、東南大學(xué)等一眾實(shí)力雄厚的高校。同時(shí),南京從2017年開始推動(dòng)“創(chuàng)新名城”建設(shè),不斷將科教資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)。“十三五”期間,南京全社會(huì)研發(fā)投入占GDP比重從2.95%提升至3.8%,高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)4.1倍。
制造業(yè)大市為何低
15城中,有7個(gè)城市的房租水平低于30元/月/平方米,其中最低的是沈陽(yáng),為24.91元/月/平方米,僅為杭州的37%。
一方面,沈陽(yáng)的人口流入速度并不快;另一方面,東北地區(qū)整體的城鎮(zhèn)化和工業(yè)化都比較早,原有的棚改房、非商品化的房子比較多,住房的自有率都比較高,對(duì)租房的需求相對(duì)也沒(méi)那么多。
除了沈陽(yáng),鄭州、佛山、重慶、長(zhǎng)沙、西安和合肥的房租也都低于30元/月/平方米。其中,鄭州、重慶、長(zhǎng)沙都屬于近年來(lái)制造業(yè)發(fā)展相當(dāng)不錯(cuò),主城區(qū)人口流入較快的區(qū)域,但這些城市土地供應(yīng)相對(duì)充足,房?jī)r(jià)總體保持平穩(wěn)合理水平。
以長(zhǎng)沙為例,長(zhǎng)沙市委副書記、市長(zhǎng)鄭建新近期在接受新華社《瞭望東方周刊》專訪時(shí)透露,2019年以前,長(zhǎng)沙連續(xù)4年每年人口凈流入23萬(wàn)~27萬(wàn)。剛剛獲得的第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示,2020年底,長(zhǎng)沙常住人口已經(jīng)增加到了880萬(wàn),一年凈增加了近41萬(wàn)。
鄭建新在專訪中提到,長(zhǎng)沙現(xiàn)在是全國(guó)所有大城市里房?jī)r(jià)和收入比最低的城市,一個(gè)普通家庭工作6.4年就可以買100平方米的房子,年輕人不靠父母,和伴侶一起就可以輕松交首付供房。
此外,相比杭州、南京以及武漢、成都這些強(qiáng)省會(huì)城市,沿海的佛山、東莞和蘇州這些制造業(yè)大市,雖然外來(lái)人口眾多,但整體的房租水平要低不少。
丁長(zhǎng)發(fā)說(shuō),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了收入結(jié)構(gòu)。凡是制造業(yè)發(fā)達(dá)的地方,房租都不會(huì)太貴,因?yàn)橹圃鞓I(yè)如果成本這么高,企業(yè)就很難生存了,這也是市場(chǎng)無(wú)形的手在調(diào)節(jié)。
廣東體制改革研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)彭澎對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析,制造業(yè)集聚的勞動(dòng)力相對(duì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)從業(yè)人員收入要低一些,此外,很多大型制造業(yè)企業(yè)通常都會(huì)有宿舍,住在廠區(qū)。另外,制造業(yè)的工人單身比較多,干兩年就可能離開了,工作比較短期化。還有就是,制造業(yè)大多園區(qū)化,園區(qū)通常都遠(yuǎn)離主城區(qū),那里工作的人買房也多選擇在園區(qū),不一定買到市區(qū)去。
牛鳳瑞對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析,從空間分布來(lái)看,制造業(yè)大市如東莞、無(wú)錫、佛山、蘇州等的很多產(chǎn)業(yè)、人口在下屬的縣域、鄉(xiāng)鎮(zhèn),整個(gè)城市結(jié)構(gòu)比較分散,而不是集中在市區(qū)。這些城市空間比較大,土地成本比較低,房?jī)r(jià)比較低,因而租金也比較低。市場(chǎng)決定資源的配置,杭州、南京等中心城市的中心城區(qū)土地資源特別稀缺,就造成高價(jià)。
丁長(zhǎng)發(fā)說(shuō),杭州、南京、成都、武漢等強(qiáng)中心城市的學(xué)校、醫(yī)院、文化、旅游設(shè)施都很齊全,這些行業(yè)本身也帶來(lái)一些相對(duì)高收入的群體。另外,這些城市以現(xiàn)代生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、高端制造業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)為主,帶來(lái)高收入就業(yè)群體,城市的正外部性很強(qiáng),這樣一來(lái)房?jī)r(jià)就比較貴了。