優(yōu)化運營模式，或迎盈利拐點

　　上市房企租賃業(yè)務開始邁向“量變”到“質變”的過程，注重盈利增長而非規(guī)模增長

　　隨著房企2022年財報的披露，其布局多年的住房租賃業(yè)務也顯露出“現在與未來”——租賃業(yè)務開始進入“量變”到“質變”的過程，與時俱進優(yōu)化戰(zhàn)略模式，注重盈利增長而非規(guī)模增長。與此同時，隨著保租房REITs和不動產私募投資基金的支持利好政策陸續(xù)出臺，經營性不動產實現“投融建管退”閉環(huán)，給租賃業(yè)務的加速發(fā)展帶來更多可能。

　　3家頭部房企租賃板塊營收均超10億元

　　根據已經發(fā)布的2022年財報，目前房企還在持續(xù)主動經營公寓且披露營收數據的，只有萬科、龍湖、招商、華潤、保利、城投控股等少數房企。

　　從營收來看，2022年，共有3家住房租賃企業(yè)營收突破10億元，分別是萬科泊寓、龍湖冠寓和招商伊敦公寓。其中，萬科泊寓以32.4億元營收行業(yè)領先，龍頭地位穩(wěn)固，2022年，其收入同比增長12.1%，累計開業(yè)16.66萬間，實現規(guī)模、營收雙增長。泊寓雖未實現盈利，但萬科總裁祝九勝在2022年度業(yè)績推介會上表示，泊寓實現報表盈利的目標不會改變，并且這個盈利目標是在成本法下(即扣除折舊攤銷后)的會計報表盈利，這意味著沒有重新估值。

　　龍湖冠寓方面，2022年租金收入為24.4億元，同比增長9%。值得注意的是，繼2021年首次實現盈利后，龍湖冠寓已連續(xù)兩年實現營收及利潤的雙增長。龍湖集團董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平在業(yè)績會上表示，龍湖冠寓2023年預計也將有良性的盈利增長。

　　相比于萬科與龍湖，招商蛇口布局租賃業(yè)務相對較晚。2022年，招商蛇口長租公寓業(yè)態(tài)全年實現EBITDA(即稅息折舊及攤銷前利潤)6.84億元，這也是招商蛇口首次披露租賃業(yè)務的EBITDA；全年運營收入(未扣除租金減免金額)為10.25億元，受到疫情和房地產下行等因素影響，較2021年同期下跌9%。

　　華潤有巢雖起步略晚于上述企業(yè)，但近年來發(fā)展勢頭強勁。據據ICCRA住房租賃產業(yè)研究院統(tǒng)計顯示，2022年，華潤有巢全年實現營業(yè)額3.91億元，同比增長25%；EBITDA為1.48億元，同比增長20.1%，EBITDA利潤率37.8%。

　　值得一提的是，在2022年度財報中披露住房租賃業(yè)務經營收入指標的，還有保利發(fā)展和上海城投控股。其中，保利發(fā)展在租賃住房的經營收入為8813萬元；上海城投控股也開始深耕租賃住房，據億翰智庫統(tǒng)計顯示，目前該公司在運營項目中實現營業(yè)收入5390萬元，同比增長7.1%，仍處于租賃爬坡期。

　　市場集中度提速，運營模式發(fā)生轉變

　　從規(guī)模來看，據ICCRA住房租賃產業(yè)研究院統(tǒng)計顯示，發(fā)布年度財報的17家住房租賃相關企業(yè)中，在營房間規(guī)模超10萬間的企業(yè)共2家，3萬-10萬間、1萬-3萬間的企業(yè)均為3家，企業(yè)數量占比接近50%。

　　具體來看，第一方陣的萬科泊寓和龍湖冠寓在營房間規(guī)模超10萬間，雖然規(guī)模增速放緩，但管理規(guī)模遙遙領先。截至2022年底，萬科泊寓在營房間規(guī)模16.66萬間，布局于全國34個城市。龍湖冠寓規(guī)模排在上市房企第二位，截至2022年末已開業(yè)11.6萬間，同比增長9%。而其他房企品牌在營房間規(guī)模與前述兩家相比則有明顯差距。旭輝瓴寓、朗詩寓、華潤有巢在營房間規(guī)模位列第二梯隊，碧桂園碧家、金地草莓社區(qū)、保利N+公寓自營房間規(guī)模也超過1萬間。

　　另據億翰智庫統(tǒng)計顯示，2022年，集中式長租公寓企業(yè)新增房間數量累計9.53萬間，排名前十的租賃住房運營商新開房間數占總數的近80%，頭部集中效應明顯。億翰智庫研究總監(jiān)于小雨指出，相較于前兩年各大運營商高速擴張勢頭，過去一年，各大企業(yè)擴張勢頭明顯下降，將更多精力從向外擴張轉為內部提升，更加關注運營效益的提升，逐步解決盈利難題。

　　除了不再大規(guī)模拓展房源規(guī)模外，上市房企租賃業(yè)務的模式也有所調整。過去幾年，房企更多注重重資產項目建設，但隨著行業(yè)發(fā)展邏輯、模式的轉變，萬科泊寓、招商伊敦公寓、旭輝瓴寓、中駿方隅等開發(fā)商系長租公寓紛紛布局輕資產管理，轉向“輕重結合”的發(fā)展路徑。

　　對此，ICCRA住房租賃產業(yè)研究院院長趙然分析，由于住房租賃行業(yè)商業(yè)邏輯已清晰呈現，住房租賃企業(yè)或以重資產模式通過金融退出路徑實現閉環(huán)，或以輕資產管理上市實現閉環(huán)。不管選擇哪個模式，優(yōu)質資產和高質量管理都是必要條件，因此，各企業(yè)在規(guī)模拓展方面愈加審慎，腳步愈發(fā)穩(wěn)健，這也有利于住房租賃行業(yè)的高質量發(fā)展。

　　地方國企嶄露頭角，保租房REITs持續(xù)擴容

　　在政策利好下，國企背景的華潤有巢、基金領投的微領地，以及地方城投背景的上海城投寬庭都紛紛布局租賃市場，尤其是地方國企，在過去的一年中，以“重石壓艙”之勢深耕地方區(qū)域。

　　從保障性租賃(簡稱“保租房”)社區(qū)來看，地方國企強勢入場。2022年，包括上海城投、城方、浦發(fā)有家、寶地資產友間公寓在內的多個R4(租賃社區(qū))項目入市。對此，于小雨分析，地方國資企業(yè)加碼保租房建設，既可以完成保障房籌建指標，還可以發(fā)揮國有企業(yè)穩(wěn)定器、壓艙石作用，以其優(yōu)質的租賃產品引領和保障租賃市場的有序發(fā)展。

　　值得一提的是，隨著國家大力發(fā)展保租房，行業(yè)賽道明顯拓寬，同時，隨著保租房REITs和不動產私募投資基金等支持政策的陸續(xù)出臺，經營性不動產實現“投融建管退”閉環(huán)，在業(yè)內人士看來，為租賃相關業(yè)務的加速發(fā)展帶來了可能。

　　去年12月9日，華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金上市，為業(yè)內首單市場化機構運營的保租房公募REIT。此外，招商蛇口也將重資產長租業(yè)務列為優(yōu)質的資產儲備，招商蛇口管理層在今年的業(yè)績會上多次提及：“公司正在積極部署租賃住房REITs的賽道，未來以REITs作為退出通道的資產交易，會形成一個常態(tài)化的安排�！�

　　據億翰智庫統(tǒng)計顯示，除已發(fā)行的4只保租房REITs外，青島房投保障性租賃住房基礎設施公募REITs項目、上海臨港科技城保障性租賃住房REITs項目、上海城投保障性租賃住房公募REITs項目等都在積極推進中。對此，于小雨認為，這些項目均位于人口基數龐大、城市青年人群租房壓力較重的城市，作為REITs發(fā)行底層資產的項目，面臨的運營壓力較小，只要底層資產項目質量足夠優(yōu)質，預計REITs發(fā)行過程也將十分順利。

　　房地產和互聯(lián)網研究院院長相國良分析稱，“微利”始終是圍繞長租行業(yè)的重要標簽。不過，隨著REITs等相關政策陸續(xù)出臺，能夠給長租公寓帶來真正的健康可持續(xù)發(fā)展。

　　采寫/新京報記者 張曉蘭