第一財(cái)經(jīng) 孫夢凡

　　政府出面站臺(tái)、鼓勵(lì)居民團(tuán)購商品房的城市，又多了一個(gè)鄭州。

　　近日，由鄭州市人民政府主辦，鄭東新區(qū)管委會(huì)、鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局、鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)承辦的“鄭州市商品房團(tuán)購會(huì)”在鄭州舉行，支持新興產(chǎn)業(yè)單位、科研機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等單位，集中團(tuán)購商品住房解決職工住房問題。

　　“現(xiàn)在疫情防控逐漸放開，這次活動(dòng)是為了鼓勵(lì)大家消費(fèi)，提振購房者的信心。”鄭州當(dāng)?shù)匾恢薪槿耸糠Q，確實(shí)有特定單位統(tǒng)一買的，不過一般購房者都能通過中介走這個(gè)活動(dòng)，拿到最低的團(tuán)購活動(dòng)價(jià)，由中介向樓盤推薦客源、月底核算。

　　不僅是鄭州，今年來恩施、貴陽、遵義、桐廬、銅陵、巴中、黃岡、長春、連云港、紹興等超二十個(gè)城市，均發(fā)布了商品房團(tuán)購相關(guān)政策或活動(dòng)。湖北恩施、貴州等地甚至宣布，團(tuán)購商品房優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入備案價(jià)格跌幅比例范圍。

　　在鄭州上述地產(chǎn)人士看來，此類活動(dòng)其實(shí)就是變相降價(jià)，以刺激購房者消費(fèi)，實(shí)際成效如何還有待觀察�！艾F(xiàn)在市場有復(fù)蘇趨勢，但較前段時(shí)間還未有很大變化�！�

　　讓利購房者

　　為提振樓市活躍度，地方政府除了出臺(tái)正式的調(diào)控政策，商品房團(tuán)購活動(dòng)也此起彼伏。

　　最新一地是鄭州。據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局黨組書記、局長趙紅軍介紹，上述活動(dòng)目的是發(fā)揮房地產(chǎn)新政優(yōu)勢，更好落實(shí)決策部署，防范化解風(fēng)險(xiǎn)，保障民生和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，更快恢復(fù)市場活力、提振市場信心。

　　據(jù)悉，團(tuán)購房源須是“五證”齊全的現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房(一年內(nèi)竣工交付)，在首付比例、契稅補(bǔ)貼、公積金貸款等方面均有利好政策，同時(shí)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予更多優(yōu)惠。

　　在鄭州多位受訪地產(chǎn)人士看來，此前鄭州疫情反復(fù)，對當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌鲇幸欢ㄓ绊�，這類團(tuán)購活動(dòng)可以提振消費(fèi)者信心，同時(shí)在價(jià)格上更多讓利于購房者。短期內(nèi)有利于促進(jìn)購房意愿者的成交落地，提升購房者入市積極性。

　　鄭州樓市確實(shí)已經(jīng)歷了長時(shí)間的低迷期。克而瑞河南區(qū)域研報(bào)表示，11月份的鄭州受疫情影響，幾乎處于“半停擺”的狀態(tài)，市場活躍度下降至低點(diǎn)，成交量環(huán)比下跌近七成。前十一月top20房企銷售金額上榜門檻同比下降42%，多數(shù)房企銷售目標(biāo)完成率只有三成左右，僅少數(shù)央企銷售表現(xiàn)較為亮眼。

　　為吸引購房者，鄭州的房企用盡方法，除了抓住線上渠道銷售，還推出了多重優(yōu)惠、無理由退房等政策，但11月案場成交環(huán)比仍跌69%，同比跌90%，為近一年最低值。雖然房企不斷釋放優(yōu)惠，但實(shí)際效果越發(fā)勢微，中部房企業(yè)績尤為慘淡。

　　由此，才產(chǎn)生了這類政府背書提振消費(fèi)信心的活動(dòng)。在前述團(tuán)購會(huì)上，鄭州政府進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)是鄭州經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要組成部分，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展對穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤、保障民生和社會(huì)穩(wěn)定，防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)具有重要意義。

　　除了開展商品房團(tuán)購活動(dòng)，鄭州還祭出了多項(xiàng)政策，包括適度調(diào)整住房限購政策、確保新市民購房同等待遇、擴(kuò)大住房有效需求、推進(jìn)租購并舉、落實(shí)購房稅收優(yōu)惠政策、開展購房補(bǔ)貼、優(yōu)化新市民購房金融服務(wù)、執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策等。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，團(tuán)購會(huì)疊加相關(guān)政策支持，短期內(nèi)有利于提升購房者入市積極性，新房成交量有望好轉(zhuǎn)。中長期來看，對意愿不高的購房者起到的催化作用不明顯，后續(xù)市場仍依賴于政策支持力度、居民收入水平的提升等。

　　團(tuán)購風(fēng)起

　　早于鄭州，已有多個(gè)城市試水過這種活動(dòng)。日前湖北恩施住建局發(fā)文稱，支持國有企業(yè)通過團(tuán)購新建商品住房作為保障性租賃住房房源，解決從事基本公共服務(wù)人員的住房困難問題。團(tuán)購商品房優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍。

　　10月10日，貴州省人民政府辦公廳同樣發(fā)文，要實(shí)施更大力度的住房公積金階段性支持政策，加強(qiáng)已出臺(tái)政策的優(yōu)化落實(shí)，有力引導(dǎo)購房消費(fèi)。鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工開展商品房團(tuán)購，團(tuán)購優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍。

　　11月初，由貴陽市總工會(huì)牽頭舉辦的職工商品房團(tuán)購活動(dòng)正式啟動(dòng)�；顒�(dòng)規(guī)則明確：活動(dòng)房源售價(jià)將低于對應(yīng)樓盤平時(shí)售價(jià)，且為2年內(nèi)最低價(jià)。多個(gè)銀行相繼跟進(jìn)，通過購房額外折扣、貸款綠色通道、貸款利率優(yōu)惠等措施，提供購房優(yōu)惠。

　　此前，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，許多地方政府出臺(tái)“限跌令，限制房企肆意降價(jià)行為。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自去年下半年以來，全國超20城發(fā)布“限跌令”，有的直接發(fā)布行政命令，有的通過約談房企，限制惡意降價(jià)，否則就不給予網(wǎng)簽。

　　進(jìn)入2022年，限跌的城市數(shù)有所減少，還有不少城市松綁了新房限價(jià)的幅度。如今，地方的團(tuán)購活動(dòng)優(yōu)惠價(jià)格，不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為各地在商品房價(jià)格調(diào)控上更具彈性與空間。

　　“開發(fā)企業(yè)必須杜絕‘躺平’思維。當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于低迷期，但房地產(chǎn)市場具有周期性，低迷期也將是復(fù)蘇期的開始，這時(shí)更要提振信心。開發(fā)企業(yè)要敢于把好房源拿出來，讓參與團(tuán)購的市民買到滿意的住房�！蓖瑯诱匍_團(tuán)購活動(dòng)的遵義方面稱。

　　實(shí)際上，拿出這種救市新“藥方”的城市，樓市行情均較為低迷。

　　以貴陽為例，克而瑞表示，貴陽市場已然陷入深度調(diào)整期，市場下行壓力不斷加劇，近兩年成交加速下滑。2022年，貴陽市場下行壓力進(jìn)一步加劇，前10月主城區(qū)累計(jì)成交325萬平方米，同比下降39%，整體呈加速下滑態(tài)勢。

　　“受限于貴陽市場下行壓力不斷加劇，房企持續(xù)加大促銷力度，特價(jià)房、工抵房等優(yōu)惠輪番落地，但實(shí)際收效甚微。”克而瑞研報(bào)稱，除觀山湖區(qū)房價(jià)相較堅(jiān)挺之外，其余區(qū)域房價(jià)預(yù)期全面轉(zhuǎn)跌，在“買漲不買跌”的心理預(yù)期下，市場觀望情緒愈加濃重。

　　克而瑞表示，貴陽政府保價(jià)在一定程度上將提振市場信心，刺激購房需求集中釋放，短期成交或?qū)⒚黠@提升。但長期來看，貴陽市場真正回穩(wěn)仍需較長時(shí)間周期，畢竟市場信心扭轉(zhuǎn)并非易事，市場需求及購買力同樣需要時(shí)間積累。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)曹晶晶認(rèn)為，受行業(yè)下行及居民就業(yè)、收入預(yù)期較弱等因素影響，今年以來，剛需購房群體觀望情緒濃，而改善性購房群體購房意愿好于剛需群體，大戶型、高總價(jià)的改善性住宅產(chǎn)品占比有所提升。

　　“在改善性需求有較強(qiáng)支撐的情況下，有必要加大政策支持力度。在樓市企穩(wěn)之前，一、二線城市的限貸政策及郊區(qū)限購政策仍有優(yōu)化空間�！辈芫ЬП硎�。

　　中銀證券表示，近期多個(gè)二線城市相繼出臺(tái)需求端放松政策，南京二套房首付比例下調(diào)、武漢二環(huán)外解除限購、廈門島外限購調(diào)整、佛山全城取消限購，預(yù)計(jì)未來高能級城市的需求端放松政策將持續(xù)落地，將會(huì)集中在限貸與限購調(diào)整上，促進(jìn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。