在一線城市及熱點(diǎn)二線城市紛紛加碼樓市調(diào)控的同時(shí)，部分三四線城市正迎來(lái)“逆向”調(diào)控，“限跌令”在各地落地。

　　據(jù)澎湃新聞(www.thepaper.cn)不完全統(tǒng)計(jì)，已有至少7城通過(guò)約談房企或出臺(tái)政策的形式，限制房企降價(jià)行為。但在降價(jià)行為背后，債務(wù)壓力大，資金回籠慢是部分房企不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)，一場(chǎng)房?jī)r(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)正在上演。

　　至少七城發(fā)布“限跌令”

　　據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，包括株洲、江陰、菏澤、岳陽(yáng)、昆明、沈陽(yáng)、唐山等7城公布房?jī)r(jià)“限跌令”。

　　之所以稱(chēng)為“限跌令”，是因?yàn)椴糠址科蠡蛑薪樵诓扇〗档弯N(xiāo)售價(jià)格并明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格銷(xiāo)售或代理新建商品房時(shí)，受到了政府官方約談或制止。

　　以湖南株洲為例，9月9日，有市民、網(wǎng)民反映金碧置業(yè)、融盛地產(chǎn)、博瑞地產(chǎn)、欣盛萬(wàn)博、貝殼經(jīng)紀(jì)等企業(yè)采取大幅降低銷(xiāo)售價(jià)格并明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格銷(xiāo)售或代理銷(xiāo)售新建商品房，嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。對(duì)此，株洲市住建局隨后對(duì)上述企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行了約談，并計(jì)入企業(yè)信用不良記錄。

　　更早前，8月31日，江蘇省江陰市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項(xiàng)的通知》中明確提到，商品住房銷(xiāo)售價(jià)格備案后，商品住房實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，同時(shí)，嚴(yán)禁低價(jià)(如低于成本價(jià)、變相降價(jià)等)傾銷(xiāo)、打價(jià)格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競(jìng)爭(zhēng)、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。

　　從目前公布“限跌令”的城市看，各地主要打壓的是惡意降價(jià)行為，其中部分房企的銷(xiāo)售定價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，被認(rèn)為嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)。

　　房企降價(jià)銷(xiāo)售為哪般？

　　房企降價(jià)銷(xiāo)售背后，原因?yàn)楹文兀?/p>

　　銷(xiāo)售規(guī)模“由漲轉(zhuǎn)跌”，房企回籠資金壓力加大或是原因之一。

　　同策研究院根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，7月份，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積為1.15億平米，同比下降9.45%，環(huán)比下降40.6%。這也是近一年以來(lái)首次“由漲轉(zhuǎn)跌”，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售進(jìn)入下行通道。

　　而從開(kāi)發(fā)資金結(jié)構(gòu)來(lái)看，銷(xiāo)售回款占融資的比例達(dá)到57.15%，比2020年高了3.9個(gè)百分點(diǎn)，國(guó)內(nèi)貸款占融資的比例為12.95%，比2020年下降了0.87個(gè)百分點(diǎn)，這說(shuō)明房企融資主要靠銷(xiāo)售回款，并呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，未來(lái)房企融資主要靠“自身造血”。而銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)首次“由漲轉(zhuǎn)跌”說(shuō)明房企最核心的資金來(lái)源已經(jīng)開(kāi)始下跌，房企回籠資金的壓力加大。

　　融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌在今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上就提到，下半年的市場(chǎng)壓力比較大，主要來(lái)源于兩個(gè)方面，一是有些企業(yè)壓力比較大就開(kāi)始降價(jià)，另一個(gè)是國(guó)家的政策比較堅(jiān)決，讓大家對(duì)房?jī)r(jià)有了不上漲的預(yù)期，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)壓力也比較大，大家的購(gòu)買(mǎi)力受到了影響。

　　孫宏斌認(rèn)為，現(xiàn)在的市場(chǎng)特別像2018年，“整個(gè)信貸市場(chǎng)資金比較緊張，上半年銷(xiāo)售比較好，貸款相對(duì)比較難，但下半年貸款還是一樣的難，銷(xiāo)售市場(chǎng)大幅下滑。今年下半年的銷(xiāo)售壓力很大，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)還是會(huì)比較慘烈的。”

　　樓市轉(zhuǎn)向或也成為行業(yè)共識(shí)。佳兆業(yè)集團(tuán)主席兼執(zhí)行董事郭英成在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，這幾年特別是今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控更加精準(zhǔn)，政策的落實(shí)也比以前更快。但同時(shí)，我們也面臨很大的挑戰(zhàn)，精準(zhǔn)調(diào)控后，銷(xiāo)售端銷(xiāo)售完以后，按揭的資金回籠相較以往可能會(huì)慢，這也給企業(yè)帶來(lái)了一定的壓力。

　　另外，債務(wù)壓力也是懸在部分房企頭上的一把“利劍”。

　　據(jù)同策研究院公布的相關(guān)數(shù)據(jù)，今年房企到期債務(wù)規(guī)模達(dá)到1.2萬(wàn)億，月均超過(guò)1000億。二季度房地產(chǎn)行業(yè)平均負(fù)債率為77.85%，較一季度下降了1.34個(gè)百分點(diǎn)，較提出三道紅線的2020年下降了1.23個(gè)百分點(diǎn)。這說(shuō)明調(diào)控的效果開(kāi)始顯現(xiàn)，房企都把降低負(fù)債，優(yōu)化三道紅線當(dāng)做首要戰(zhàn)略。但同時(shí)，愈加嚴(yán)厲的監(jiān)管措施也加速了一些房企暴露自身債務(wù)缺陷，房企債券違約的案例正在不斷增加。

　　據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)債券違約現(xiàn)象相比過(guò)去兩年明顯增加。僅6個(gè)月，已違約的房企就有12家。

　　同策研究員研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，在上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售較好的情況下，房企回籠資金償債較為容易，但是7月份以來(lái)，整個(gè)行業(yè)進(jìn)入下行渠道，資金回籠較難，償債的壓力凸顯，為了現(xiàn)金流，降價(jià)銷(xiāo)售，以價(jià)換量，成為不少房企的選擇。

　　面對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，世茂集團(tuán)董事長(zhǎng)許世壇就在中期業(yè)績(jī)會(huì)上提到，房住不炒、三道紅線、集中度管理等政策會(huì)持續(xù)，這樣的政策背景下，企業(yè)不再適合強(qiáng)調(diào)高增速，因此公司戰(zhàn)略“從攻轉(zhuǎn)防”，同時(shí)加大現(xiàn)金、回款率的考核。

　　許世壇稱(chēng)，公司有做一些抵御市場(chǎng)下行的措施，公司對(duì)7月和8月的銷(xiāo)售進(jìn)行分析，整個(gè)行業(yè)的銷(xiāo)售出現(xiàn)下行，9月、10月公司安排了很多供貨和沖刺目標(biāo)，目前按揭額度仍有缺口，公司對(duì)價(jià)格進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，提升對(duì)首付比例高購(gòu)房者的優(yōu)惠措施。不僅如此，許世壇還透露，下半年將對(duì)價(jià)格進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，同時(shí)，加大價(jià)格優(yōu)惠措施。

　　價(jià)格能不能降？

　　房?jī)r(jià)下降在很多人眼里本應(yīng)是好事，為何出臺(tái)“限跌令”？中國(guó)新聞網(wǎng)在《房?jī)r(jià)“限跌令”和“限漲令”同時(shí)出現(xiàn)，樓市咋了？》一文中提到，房?jī)r(jià)并非“不能降”，而是“別瞎降”。

　　在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，不管對(duì)中央來(lái)說(shuō)，還是對(duì)地方來(lái)說(shuō)，“三穩(wěn)”都是樓市調(diào)控的目標(biāo)。大漲大跌都是不可取的，都可能會(huì)引發(fā)市場(chǎng)預(yù)期波動(dòng)，并將這種漲跌進(jìn)一步強(qiáng)化。也就是說(shuō)，如果出現(xiàn)明顯下跌，可能會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的預(yù)期，導(dǎo)致進(jìn)一步下跌，形成下跌的循環(huán)。這時(shí)候必須要通過(guò)政府的干預(yù)，阻止這種預(yù)期的形成和循環(huán)。

　　岳陽(yáng)市住建局相關(guān)工作人員在回應(yīng)出臺(tái)《關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品住房網(wǎng)簽成交價(jià)格限制的通知》時(shí)亦表示，近期有龍頭房企債務(wù)壓力較大，為了資金回籠，對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行惡意降價(jià)，造成市場(chǎng)混亂，這是政策出臺(tái)的主要原因。

　　某TOP40強(qiáng)房企營(yíng)銷(xiāo)人士指出，“在市場(chǎng)出現(xiàn)回調(diào)的時(shí)候，很多開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)自身情況進(jìn)行一定力度的降價(jià)促銷(xiāo)。當(dāng)然市場(chǎng)還是分化的，一線和二線城市不太存在庫(kù)存問(wèn)題，但三四線樓盤(pán)在樓市回調(diào)期去化相對(duì)慢，那我們會(huì)給出一些優(yōu)惠加速銷(xiāo)售，是很正常的。政府主要打擊的是惡意降價(jià)，怕不利于市場(chǎng)穩(wěn)定，也會(huì)引發(fā)維權(quán)這樣的社會(huì)事件�！�

　　“部分城市房?jī)r(jià)下行的壓力的確在增大。從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，近幾個(gè)月房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下行的城市不斷增多，同時(shí)房企降負(fù)債壓力也在不斷增大，導(dǎo)致在部分城市或區(qū)域房企加快出貨節(jié)奏，降價(jià)促銷(xiāo)的現(xiàn)象有所增加。但是，房企的降價(jià)行為一旦引發(fā)降價(jià)潮則會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng)，極大影響房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展，同時(shí)還會(huì)影響到土地市場(chǎng)，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大影響。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波說(shuō)道。

　　那么，“限跌令”是否有效？在李宇嘉看來(lái)，樓市在歷史最高位運(yùn)行，各方對(duì)穩(wěn)定的訴求很高。不管是對(duì)于快速上漲，還是快速下跌，不管是對(duì)全市區(qū)域，還是部分區(qū)域，都得進(jìn)行適當(dāng)?shù)母深A(yù)，包括不允許大幅度的降價(jià)營(yíng)銷(xiāo)，這和不允許大幅度的上漲是一樣的邏輯，這種干預(yù)一定是有效的。

　　廣發(fā)證券發(fā)展研究中心房地產(chǎn)行業(yè)研究員郭鎮(zhèn)則對(duì)澎湃新聞表示，對(duì)政府來(lái)講，并不希望看到房企互相競(jìng)價(jià)后出現(xiàn)房?jī)r(jià)一直下跌的情況，這也會(huì)使市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)比較惡性的狀態(tài)，因此維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，不出現(xiàn)大漲或大跌一直是近幾年來(lái)調(diào)控的方向。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠指出，從目前出臺(tái)“限跌令”的城市來(lái)看，基本都是庫(kù)存量較高、去化壓力較大的城市，或許存在部分開(kāi)發(fā)商為加快銷(xiāo)售回款速度而大幅降價(jià)，一定程度上導(dǎo)致市場(chǎng)亂象發(fā)生，不利于樓市發(fā)展。出臺(tái)“限跌令”政策有效抑制房?jī)r(jià)下降過(guò)快，避免樓盤(pán)大幅降價(jià)等市場(chǎng)亂象，進(jìn)一步規(guī)范樓市交易行為，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。