作者：亓寧
在地產(chǎn)需求端繼續(xù)疲弱的背景下，業(yè)內(nèi)對相關(guān)政策調(diào)整的敏感度不斷提升。
2月13日，海南省住房公積金管理局發(fā)布《海南省住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化管理辦法(征求意見稿)》(下稱《公積金貸款資產(chǎn)證券化管理辦法》)和《海南省住房公積金個(gè)人住房貼息貸款管理辦法(征求意見稿)》(下稱《貼息貸款管理辦法》)，其中提到的關(guān)于公積金貸款的兩項(xiàng)創(chuàng)新融資方式引起廣泛關(guān)注。
盡管公積金貸款資產(chǎn)證券化、貼息貸款并非新鮮事物，海南省的相關(guān)計(jì)劃也已推進(jìn)數(shù)月，但在當(dāng)前環(huán)境下上述兩份文件的發(fā)布，依然吸引了不少眼球，不過，目前，兩份征求意見稿已經(jīng)從官網(wǎng)撤下。
“可能怕職工認(rèn)為當(dāng)?shù)刈》抗e金沒錢了，引起不必要的恐慌，就先撤下了。”有海南省住房公積金管理局工作人員對咨詢招標(biāo)人員透露，撤下上述文件可能考慮到避免引起本地職工誤解，文件內(nèi)容本身沒有太大問題，只是調(diào)整披露方式，相關(guān)工作還在推進(jìn)當(dāng)中。
最近一年多以來，中央和地方為刺激居民購房需求出臺政策逾千條，其中最受關(guān)注的是關(guān)乎居民購房負(fù)擔(dān)的房貸。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年以來，全國超200省市(縣)優(yōu)化住房公積金貸款政策，優(yōu)化方向包括提高個(gè)人公積金貸款額度上限、降低公積金貸款首付比例、個(gè)人可提取公積金賬戶余額用于首付等方向。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對記者表示，本次海南省的創(chuàng)新舉措也為其他地區(qū)提供了參考借鑒。
除了公積金，在樓市銷售低迷且提前還貸趨勢持續(xù)的背景下，業(yè)內(nèi)外對存量個(gè)人住房商業(yè)貸款利率調(diào)整也呼聲不斷，對此機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)仍存分歧。
海南公積金新政“一日游”，資產(chǎn)證券化重返江湖？
海南省住房公積金管理局在前述文件中表示，為了充分發(fā)揮住房公積金制度作用，保障繳存職工購買安居房“應(yīng)貸盡貸”，確保自貿(mào)港安居房制度的落實(shí)，擬創(chuàng)新融資方式解決公積金貸款資金缺口問題，并保證公積金流動(dòng)性安全。
《公積金貸款資產(chǎn)證券化管理辦法》指出，住房公積金貸款資產(chǎn)證券化是海南省住房公積金管理局作為發(fā)起機(jī)構(gòu)，將個(gè)人住房貸款資產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu)，由受托機(jī)構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機(jī)構(gòu)發(fā)行受益證券，用該資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金支付資產(chǎn)支持證券收益的資金籌措使用的管理活動(dòng)，其發(fā)行管理過程包括選聘機(jī)構(gòu)、注冊額度、確定產(chǎn)品規(guī)模、組建資產(chǎn)池、配合開展盡職調(diào)查、產(chǎn)品報(bào)批、產(chǎn)品推介、產(chǎn)品發(fā)行、產(chǎn)品設(shè)立、報(bào)送發(fā)行情況等共計(jì)18個(gè)步驟。
根據(jù)《貼息貸款管理辦法》，貼息貸款是指海南省住房公積金管理局委托商業(yè)銀行及農(nóng)村信用社利用受委托銀行自有資金，向同時(shí)符合住房公積金個(gè)人住房貸款及受委托銀行個(gè)人住房商業(yè)貸款條件的借款人發(fā)放的貸款。借款人按照公積金貸款利率支付利息，商業(yè)貸款利率高于公積金貸款利率產(chǎn)生的利息差額由公積金管理局補(bǔ)息。
事實(shí)上，公積金貸款資產(chǎn)證券化和貼息貸款并非新鮮事物，早在2015年～2016年，面對房地產(chǎn)市場持續(xù)高位運(yùn)行、公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)劇增的形勢，公積金貸款資產(chǎn)證券化就在上海、武漢、湖州等地掀起過一波“熱潮”，但隨后逐漸淡出。
當(dāng)時(shí)率先啟動(dòng)資產(chǎn)證券化的上海公積金管理中心表示，其通過資產(chǎn)證券化打通了住房公積金與資本市場之間的通道，有效盤活了貸款存量資產(chǎn)，滿足了廣大職工的貸款需求，保證了上海住房公積金政策的平穩(wěn)性和可持續(xù)性，也為全國各地公積金中心拓寬資金來源，有效地進(jìn)行流動(dòng)性管理和資產(chǎn)負(fù)債管理提供了可借鑒的模式。
Choice數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前存續(xù)的住房公積金ABS共有8只，其中有6只由上海市公積金管理中心發(fā)行，2只來自武漢市公積金中心，發(fā)行時(shí)間集中在2015年～2016年，發(fā)行金額在1億元至152億元不等。
隨著地產(chǎn)環(huán)境變化，上述創(chuàng)新的融資方式也逐漸回到地方政府“因城施策”的工具箱。以湖州為例，為更好支持低收入人群購房，該市住房公積金管理中心自去年10月起開始受理當(dāng)年低收入公積金貸款家庭貼息申請工作。
海南此次公積金創(chuàng)新融資方式也已籌備許久。早在去年7月中旬，海南省住房公積金管理局已就公積金貸款資產(chǎn)證券化和貼息貸款業(yè)務(wù)面向全省發(fā)出調(diào)查問卷，并于當(dāng)月月底展開專家討論會(huì)，當(dāng)時(shí)上海、重慶、武漢、湖州、常州住房公積金管理中心，以及部分金融機(jī)構(gòu)、監(jiān)管部門等人士參與了討論。去年10月，海南省住房公積金管理局曾就資產(chǎn)證券化顧問服務(wù)進(jìn)行招標(biāo)。
不過，2月14日下午，記者在海南省住房公積金管理局官網(wǎng)已搜索不到上述兩份征求意見稿。當(dāng)?shù)?2345政務(wù)服務(wù)熱線工作人員表示，該內(nèi)容的確已被刪除，但刪除原因以及是否會(huì)重新發(fā)布尚不確定。(詳見報(bào)道：海南撤下公積金貸款資產(chǎn)證券化、貼息貸款文件，前期已籌備數(shù)月)
公開數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，海南公積金個(gè)人住房貸款率達(dá)91.14%，處在較高水平。陳文靜表示，當(dāng)前海南公積金貸款資金缺口問題較為突出，此次創(chuàng)新融資方式有利于提高公積金使用效率、擴(kuò)大公積金資金來源，保障繳存職工購買安居房需求。同期，貴州、重慶、浙江等地公積金個(gè)貸率也均超過90%，她認(rèn)為，公積金貸款資金缺口問題值得關(guān)注。
刺激需求，房貸還有哪些“文章”可做？
此次海南公積金新政引起廣泛關(guān)注，與當(dāng)前特殊的地產(chǎn)環(huán)境不無關(guān)系。經(jīng)過2021年以來的行業(yè)調(diào)整，盡管地產(chǎn)需求端的政策從糾偏到激勵(lì)不斷加碼，居民購房需求和信心仍處于緩慢恢復(fù)階段，業(yè)內(nèi)外對于增量支持政策的預(yù)期遲遲未降溫。
與尚未明顯好轉(zhuǎn)的房企銷售數(shù)據(jù)一致，今年1月企業(yè)貸款高增的同時(shí)，居民貸款增加2572億元，同比少增5858億元，其中代表居民按揭需求的中長期貸款增加2231億元，同比少增5193億元，仍是主要拖累項(xiàng)。
不少機(jī)構(gòu)認(rèn)為，此輪改善居民購房信心，房貸成本仍是關(guān)鍵。事實(shí)上，早在公積金貸款資產(chǎn)證券化和貼息貸款“重出江湖”之前，為了減輕居民購房壓力，中央和地方已經(jīng)在公積金貸款上做了不少文章。
央行曾在去年9月宣布，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。另據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年以來，全國超200省市(縣)優(yōu)化住房公積金貸款政策，優(yōu)化方向包括提高個(gè)人公積金貸款額度上限、降低公積金貸款首付比例、個(gè)人可提取公積金賬戶余額用于首付等方向。
國務(wù)院印發(fā)的《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022~2035年)》，明確提出將“健全住房公積金制度”。陳文靜表示，短期看，若海南省本次管理辦法可以順利落地執(zhí)行，公積金個(gè)人住房貸款的相關(guān)舉措有望在更多地區(qū)推廣，更好地支持剛需和改善性住房需求。
相比公積金貸款，個(gè)人住房商業(yè)貸款在房貸中的比重更高。僅去年一年，中央和地方為刺激居民購房需求出臺的政策逾千條，其中優(yōu)化限貸涉及173城240條。另外，隨著去年以來5年期以上LPR(貸款市場報(bào)價(jià)利率)累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)降至4.3%，且央行多次下調(diào)首套房貸利率下限，部分地方新增首套房貸利率已經(jīng)進(jìn)入“3時(shí)代”，但不同城市分化較為明顯，5年期以上LPR繼續(xù)降的預(yù)期仍在。
另一方面，新一輪“提前還貸潮掀起”，市場上對存量房貸利率調(diào)整的呼聲漸高。
海通證券宏觀首席分析師梁中華認(rèn)為，當(dāng)前我國居民資產(chǎn)端和負(fù)債端的利率出現(xiàn)了明顯倒掛，進(jìn)而導(dǎo)致居民負(fù)債端主動(dòng)降杠桿，資產(chǎn)端逐漸向安全資產(chǎn)轉(zhuǎn)移�？紤]到緩解居民資產(chǎn)負(fù)債表壓力，他認(rèn)為，存量房貸利率調(diào)降的條件已經(jīng)成熟。
但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，居民資產(chǎn)負(fù)債表重新轉(zhuǎn)為擴(kuò)張的可能性將主要由財(cái)政政策所驅(qū)動(dòng)，而且經(jīng)濟(jì)回暖的根本性驅(qū)動(dòng)力在于改善居民收入預(yù)期，存量房貸利率下調(diào)必要性不大。
