2022年，房地產(chǎn)政策進(jìn)入寬松周期，在“房住不炒”總基調(diào)指導(dǎo)下，監(jiān)管部門(mén)多次出臺(tái)利好政策，從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度不斷加大，同時(shí)也為地方因城施策釋放空間。

　　根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至12月26日，全國(guó)超330個(gè)省市(縣)發(fā)布樓市寬松政策超千條，達(dá)到近年峰值。

　　從各地發(fā)布的政策來(lái)看，政策主要涉及優(yōu)化限購(gòu)政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、降低限售年限、降低交易稅費(fèi)等方面，同時(shí)多地房貸利率已降至歷史低點(diǎn)。二手房交易流程亦在不斷簡(jiǎn)化，如深圳、南京等地推進(jìn)“帶押過(guò)戶”模式、北京試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)，有利于打通交易鏈條，降低置換成本。

　　全國(guó)已有超300省市(縣)出臺(tái)政策超千條

　　從2022年年初以來(lái)，需求端政策持續(xù)調(diào)整優(yōu)化。

　　在降成本方面，2022年，央行三次降息，5年期以上LPR共下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)，為2019年房貸利率換錨LPR之后降息力度最大的一年。同時(shí)，央行、銀保監(jiān)會(huì)多次下調(diào)房貸利率下限，5月央行、銀保監(jiān)會(huì)明確首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)；9月末央行、銀保監(jiān)會(huì)接連釋放重磅利好，對(duì)部分城市階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

　　根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至目前已有30城將首套房貸利率降至4%以下，包括陽(yáng)江、清遠(yuǎn)、云浮、湛江、濟(jì)寧、武漢、貴陽(yáng)、江門(mén)、宜昌、襄陽(yáng)、天津、包頭、阜陽(yáng)、石家莊、秦皇島、昆明、大連、大理、瀘州、安慶、恩施州、溫州、瑞安、樂(lè)清、舟山、泉州、黃岡、株洲、開(kāi)平等。

　　部分城市貸款利率已降至歷史低位，二線城市中石家莊和溫州目前執(zhí)行首套商貸利率最低3.8%，三四線城市中清遠(yuǎn)、株洲首套商貸利率低至3.7%。

　　與此同時(shí)，央行時(shí)隔7年再次下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率15個(gè)基點(diǎn)，自2022年10月1日起，5年以上首套房公積金貸款利率降至3.1%。

　　在降稅費(fèi)方面，9月財(cái)政部、稅務(wù)總局指出，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。各地調(diào)控政策中，無(wú)錫、沈陽(yáng)等城市下調(diào)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年，超百城發(fā)放契稅補(bǔ)貼、降低契稅稅率等。

　　同時(shí)，在降門(mén)檻方面，2022年以來(lái)，全國(guó)已有超300省市(縣)出臺(tái)政策超千條，包括優(yōu)化限購(gòu)政策、降低首付比例、提高公積金貸款額度等，年底核心一二線城市政策優(yōu)化力度增加，杭州、成都、西安、南京、武漢、北京等城市政策持續(xù)調(diào)整。

　　供給端，進(jìn)入11月，多項(xiàng)重磅政策落地，供給端政策支持力度也明顯加大。11日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布254號(hào)文《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等6方面，共計(jì)16條具體舉措。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，政策核心邏輯在于：一是給予房企融資支持，支持房企債務(wù)展期，緩解企業(yè)的資金壓力，穩(wěn)定市場(chǎng)主體預(yù)期；二是為個(gè)人購(gòu)房信貸提供支持，帶動(dòng)市場(chǎng)銷(xiāo)售恢復(fù)；三是“保交樓”，解決期房交付問(wèn)題，提振市場(chǎng)情緒，穩(wěn)住購(gòu)房者信心。未來(lái)企業(yè)資金壓力或?qū)⒌玫揭欢ň徑�，�?shí)現(xiàn)以時(shí)間換空間；需求端政策支持力度有望進(jìn)一步加強(qiáng)，提高市場(chǎng)銷(xiāo)售的活躍度和積極性；“保交樓”資金及政策將加速落位，穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期。

　　同時(shí)，證監(jiān)會(huì)于11月28日宣布在房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，并自即日起施行。其中包括：恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資；恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策；進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用；積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

　　據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》不完全統(tǒng)計(jì)，截至12月25日，已有32家涉房上市企業(yè)籌劃股權(quán)再融資，其中8家H股房企配股融資，24家A股涉房企業(yè)發(fā)布非公開(kāi)發(fā)行股票融資公告。

　　樓市調(diào)控政策還有哪些空間？

　　值得一提的是，近期高層領(lǐng)導(dǎo)多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)重要性，防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)也成為2023年的重要內(nèi)容。

　　國(guó)務(wù)院副總理劉鶴于12月15日在第五輪中國(guó)－歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對(duì)話上發(fā)表書(shū)面致辭。劉鶴指出，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)，我們已出臺(tái)一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖。

　　中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志表示，要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。房地產(chǎn)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，占GDP的比重為7%左右，加上建筑業(yè)則占到14%；土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方綜合財(cái)力接近一半，占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的六成，房地產(chǎn)貸款加上以房地產(chǎn)作押品的貸款，占全部貸款余額的39%，對(duì)于金融穩(wěn)定具有重要影響，是外溢性較強(qiáng)、具有系統(tǒng)重要性的行業(yè)。

　　同時(shí)，中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志指出：“在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放�！�

　　對(duì)此，在首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池對(duì)澎湃新聞表示，當(dāng)前各地因城施策，對(duì)限購(gòu)限貸政策有所調(diào)整，但仍然不能滿足市場(chǎng)住房消費(fèi)釋放的需要，一些過(guò)時(shí)的限購(gòu)、限貸政策亟需調(diào)整，建議限購(gòu)限貸放開(kāi)力度還可以再大一些，再精準(zhǔn)一些。

　　那么，后續(xù)樓市調(diào)控政策還有哪些空間？

　　趙秀池認(rèn)為，各地應(yīng)結(jié)合人口、人才、產(chǎn)業(yè)政策對(duì)限購(gòu)、限貸進(jìn)一步梳理，加大剛需、改善型需求的支持力度；綜合匯繳的購(gòu)房、租房稅前扣除，應(yīng)該按每個(gè)職工計(jì)算，而不是一個(gè)家庭只有一個(gè)人可以扣除；對(duì)于租房買(mǎi)房稅前扣除應(yīng)該一視同仁，目前北京市租賃住房最高可以扣除1500元，貸款買(mǎi)房只能扣除1000元，沒(méi)有做到租購(gòu)并舉；剛需與改善型需求的首付款、貸款利率應(yīng)該進(jìn)一步降低；應(yīng)該實(shí)施認(rèn)房不認(rèn)貸政策；普通住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該動(dòng)態(tài)調(diào)整，從房?jī)r(jià)、住房標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)該重新定義；100%開(kāi)發(fā)商自持的只租不售的商品房項(xiàng)目，需要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況對(duì)租期或租售政策做出相應(yīng)調(diào)整。

　　陳文靜指出，預(yù)計(jì)2023年，在“房住不炒”基調(diào)下，供需兩端政策均有繼續(xù)優(yōu)化空間，政策力度有望進(jìn)一步加強(qiáng)，核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優(yōu)化空間較大，如限購(gòu)、“認(rèn)房又認(rèn)貸”等方面繼續(xù)調(diào)整，一線城市政策優(yōu)化預(yù)期亦在增強(qiáng)，降低房貸利率、降低首付比例、降低稅費(fèi)等存在空間；企業(yè)端，合理的融資需求將繼續(xù)得到支持，房企融資鏈條有望進(jìn)一步暢通，企業(yè)資金面有望得到改善，特別是頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企的資金支持力度將繼續(xù)強(qiáng)化；“保交樓”仍然是側(cè)重點(diǎn)，專項(xiàng)借款及配套資金加快落地，有望取得更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，共同促進(jìn)購(gòu)房者預(yù)期好轉(zhuǎn)。

　　2023年市場(chǎng)如何走，樓市何時(shí)企穩(wěn)？

　　對(duì)于后市展望，中指研究院測(cè)算認(rèn)為2023年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)為：“銷(xiāo)售量?jī)r(jià)趨穩(wěn)，新開(kāi)工面積調(diào)整態(tài)勢(shì)難改，投資或繼續(xù)下行”。

　　中指研究院報(bào)告顯示，短期來(lái)看，國(guó)內(nèi)疫情感染高峰尚未結(jié)束，宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)較為緩慢，購(gòu)房者收入預(yù)期、置業(yè)信心修復(fù)仍需時(shí)間，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售市場(chǎng)最快或在明年二季度企穩(wěn)。

　　按照中指研究院報(bào)告，2023年不同城市的樓市表現(xiàn)仍將分化。其中，一線城市2023年政策存在一定調(diào)整預(yù)期，商品住宅成交面積有望穩(wěn)中有增，北京、上海市場(chǎng)修復(fù)態(tài)勢(shì)或逐漸顯現(xiàn)。其預(yù)判，北京、上海、深圳新房市場(chǎng)成交或整體穩(wěn)定，政策優(yōu)化下購(gòu)房需求入市積極性有望提高。廣州2022年新房市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)最為明顯，2023年政策存在較大優(yōu)化空間，有望帶動(dòng)市場(chǎng)逐漸好轉(zhuǎn)。

　　二線城市政策優(yōu)化空間較大，整體量增價(jià)穩(wěn)，核心二線城市市場(chǎng)或逐漸恢復(fù)，部分城市或面臨房?jī)r(jià)上漲壓力。報(bào)告顯示，2022年，武漢、重慶、鄭州、天津等城市受疫情等因素影響，新房成交面積大幅回落，2023年，部分城市政策存在進(jìn)一步優(yōu)化空間，隨著疫情逐漸好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)有望恢復(fù)，但部分城市可售面積出清周期較長(zhǎng)，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力弱；杭州、成都、西安放松政策已經(jīng)落地，未來(lái)仍有優(yōu)化空間，預(yù)計(jì)疫情后市場(chǎng)需求將逐漸釋放，房?jī)r(jià)或面臨一定上漲壓力。另外，城市基本面較弱的城市，政策優(yōu)化空間較小，市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)仍需時(shí)間，市場(chǎng)或仍處于底部盤(pán)整期。

　　三四線城市市場(chǎng)量?jī)r(jià)或繼續(xù)下行，多個(gè)城市庫(kù)存量較大，房?jī)r(jià)仍面臨一定調(diào)整壓力。2023年，在疫情防控形勢(shì)逐漸改善的情況下，部分長(zhǎng)三角、珠三角三四線城市在強(qiáng)基本面下，市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)。不過(guò)，多個(gè)城市可售面積出清周期超20個(gè)月，房?jī)r(jià)調(diào)整態(tài)勢(shì)或延續(xù)。