作者：張慧敏

　　樓市成交低迷，深圳“零首付”重出江湖。

　　8月11日，深圳龍崗信城縉悅城“零首付”的廣告在房產(chǎn)中介的朋友圈流傳。“零首付”剛被流傳半天，信城縉悅城的房源即被相關(guān)部門鎖定，不能正常售賣。

　　在銷售低迷的當(dāng)下，為了資金回籠，開發(fā)商用盡了手段吸引購房者，今年以來，深圳已出現(xiàn)過首付分期的情況，不過，第二天就被開發(fā)商發(fā)文否定。盡管知道在首付資金上做文章存在風(fēng)險，但仍有樓盤以身涉險，明知不可為而為之的背后或是開發(fā)商的無奈。

　　“零首付”半日游

　　信城縉悅城“零首付”宣傳內(nèi)容顯示，購房者只需付10萬元定金，隨后開發(fā)商指定的銀行無息借給購房者100萬元，購房者收到款先還10萬，前4年每半年還10萬，最后一年每半年還5萬，活動僅限4棟78-95平的房源，活動期間暫定8月11日至8月 14日。

　　該樓盤的房產(chǎn)銷售向第一財經(jīng)確認了上述“零首付”信息的真實性，他表示，這個活動主要是針對首付三成的剛需購房者。一般情況下，購房者確認購買某房源后，需在7天之內(nèi)付清首付款，而“零首付”將購房者付清首付的時間延長至5年，對購房者來說是一個不小的優(yōu)惠。

　　信城縉悅城位于龍崗區(qū)龍崗街道，由五聯(lián)朱古石片區(qū)城市更新而來。住建局官網(wǎng)顯示，該樓盤備案名稱為“信城縉悅花園”，2022年7月21日2、3、4棟取得預(yù)售證，預(yù)售總套數(shù)512套，其中，490套為住宅，使用年限為70年。信城縉悅城的住宅戶型大小在78-115平左右，均價3.94萬元/平，單價區(qū)間約3.6-4.2萬/平，總價區(qū)間約283-485萬/套。

　　值得注意的是，11日中午，第一財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，信城縉悅城1棟的170套房源，2、3、4棟所有的房源狀態(tài)已顯示為“分局鎖定”�！氨慌e報了，是暫時鎖了�！�11日下午，信城縉悅城的房產(chǎn)中介對第一財經(jīng)表示。

　　“房源被鎖定之后是不能正常售賣的。”第一財經(jīng)以購房者的身份咨詢了龍崗區(qū)住建局，負責(zé)房產(chǎn)預(yù)售的相關(guān)工作人員表示，之所以被鎖定，應(yīng)該是該樓盤涉嫌一些違規(guī)事項被行政機關(guān)進行了整改。此前，龍崗住建局已多次接到市民舉報，稱該樓盤存在“零首付”、“低首付”、“首付融資貸款”、“首付墊資”的金融違規(guī)行為，住建局已經(jīng)把相關(guān)線索移交給金融部門，查處的具體結(jié)果暫時還不清楚。

　　廣東中矩律師事務(wù)所鄭博恩對第一財經(jīng)表示，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，首付來源不能是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機構(gòu)提供；不能是互聯(lián)網(wǎng)金融機構(gòu)、小額貸款公司提供；不能是個人消費貸款、個人相關(guān)借貸、經(jīng)營貸款等資金挪用。開發(fā)商給購房者提供首付款的行為屬于違規(guī)行為�，F(xiàn)有購房過程中，相關(guān)部門會核查首付款來源，一旦查出，開發(fā)商會受到相關(guān)行政主管部門的處罰，輕則罰款，重則有可能凍結(jié)房產(chǎn)。

　　另外，鄭博恩表示，購房者一旦接受了開發(fā)商的首付貸款購房，首付款來源不合法，后被相關(guān)部門查處，購房者可能會被銀行拒絕提供剩余的按揭貸款，被銀行列入黑名單或征信不合格名單，而征信直接影響購房者之后再次購房的按揭貸款；另外，也可能導(dǎo)致購房合同無法履行，合同一旦被解除，購房者將承擔(dān)合同中約定的違約責(zé)任。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從該樓盤的情況來看，盡管開發(fā)商提供的貸款是沒有利息的，但是借來資金也屬于加杠桿，因為未來五年，購房者不僅要還月供，還要還首付資金，購房者還款壓力大，可能出現(xiàn)斷供，這對購房者和金融系統(tǒng)來說都存在風(fēng)險。

　　李宇嘉還表示，從運作模式來看，上述“零首付”應(yīng)該是開發(fā)商跟銀行簽訂協(xié)議，銀行提供100萬的免息產(chǎn)品，利息由開發(fā)商來承擔(dān)，開發(fā)商的主要目的是吸引購房者，而這也側(cè)面反映出當(dāng)前深圳樓市的購買力和預(yù)期非常弱。

　　樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，深圳新房住宅網(wǎng)簽16126套，環(huán)比及同比的跌幅均達到4成，成交量比2020年上半年還少601套；二手住宅過戶僅9965套，環(huán)比2021年下半年跌幅19%，同比跌幅65%，成交量創(chuàng)15年新低。2022年6月末深圳一手住宅去化周期為10.3個月，而2021年7月，這一數(shù)據(jù)還只是5.7個月，一年時間，去化周期近乎翻倍。7月，深圳新房網(wǎng)簽量3317套，環(huán)比上漲10%，上漲幅度縮小。

　　開發(fā)商渴求資金回籠

　　去年下半年以來，房地產(chǎn)市場下行，盡管是一線城市深圳，其銷售情況也受到較大影響，而銷售端疲軟導(dǎo)致的資金緊張，或是開發(fā)商采取“零首付”的主要原因。

　　上述房產(chǎn)銷售也向第一財經(jīng)透露，該樓盤之所以發(fā)起“零首付”的活動，主要是當(dāng)前開發(fā)商急需回籠資金，急需出貨。

　　住建局官網(wǎng)顯示，信城縉悅城的開發(fā)商為深圳市深潤川實業(yè)有限公司(下稱“潤川實業(yè)”)，企查查信息顯示，潤川實業(yè)已經(jīng)在今年8月1日被列入經(jīng)營異常名錄，做出該決定的機關(guān)是深圳市市場和質(zhì)量監(jiān)督管理局委員會龍崗局，列入原因為“通過登記的住所或者經(jīng)營場所無法聯(lián)系”。

　　該樓盤的宣傳信息顯示，信城縉悅城與信城集團在產(chǎn)品系列上存在關(guān)聯(lián)。通過股權(quán)穿透，潤川實業(yè)與信城集團，以及四大AMC之一的信達資產(chǎn)均存在關(guān)聯(lián)。信城集團成立于2017年，核心團隊成員周彤、劉波、張酹均曾在萬科高層任職。從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，劉波為信城集團的控股股東，股權(quán)占比56.7%，另外，信達資產(chǎn)持有信城集團37%的股權(quán)。

　　信城集團的經(jīng)營業(yè)態(tài)包括地產(chǎn)開發(fā)類項目及資產(chǎn)運營類項目，此前，信城集團在深圳參與開發(fā)的樓盤有羅湖區(qū)的縉山府項目以及位于龍崗區(qū)坂田街道的縉華府項目。深圳住建局官網(wǎng)顯示縉山府于2021年2月和6月取得預(yù)售證，目前大部分房源已經(jīng)賣出；縉華府于2021年12月取得預(yù)售證，預(yù)售總套數(shù)為565套，半年過去，縉華府仍有225套房源的狀態(tài)顯示“期房待售”，銷售成績并不佳。

　　實際上，信城縉悅城并不是今年第一家為了促進銷售在首付上做文章的樓盤，此前，位于龍崗區(qū)的勤誠達譽府就曾傳出“首付一成”的消息，第二天，勤誠達譽府則通過官方公眾號表示，是中介虛假宣傳。

　　當(dāng)樓市銷售端疲軟時，變相降低首付資金是一種常見的營銷手段，早在去年下半年，惠州、郴州等能級較低的城市就已出現(xiàn)“零首付”的情況。來到2022年，樓市銷售端的情況并未明顯好轉(zhuǎn)，一線城市深圳的樓市銷售情況也不佳，而對于區(qū)位優(yōu)勢沒那么明顯的樓盤來說，銷售去化更顯艱難。