新海南客戶端、南海網(wǎng)、南國都市報3月14日消息(記者 易帆)近日，在�？谒{天路金棕苑小區(qū)內(nèi)，新海南客戶端記者看到剛經(jīng)過老舊小區(qū)改造竣工驗收的小區(qū)煥然一新。“之前困擾居民多年的外墻滲水、空調(diào)管道漏水噪音擾民的問題，在這次改造中全解決了�！本用駨埾壬χ鴮τ浾哒f道。
根據(jù)�？谑姓贫ǖ摹逗？谑谐擎�(zhèn)老舊住宅小區(qū)整治改造工作方案》(以下簡稱《方案》)，老舊小區(qū)改造內(nèi)容涉及基礎類、完善類、改造類等三大類共計23小項改造內(nèi)容。記者了解到，自2019年啟動老舊小區(qū)改造以來，�？诠哺脑�450余個老舊小區(qū)，惠及18432戶居民。2022年，海口持續(xù)推進老舊小區(qū)改造，計劃改造405個老舊小區(qū)，目前改造正按進度進行，將在今年內(nèi)完成竣工。
現(xiàn)場
充分調(diào)動群眾完成改造
12日，金棕苑小區(qū)擺放著改造的相關內(nèi)容的展板。改造的內(nèi)容涉及屋面防水、路面等，改造的內(nèi)容大部分是小區(qū)的公共基礎設施改造。
“改造資金由政府出了大頭，業(yè)主們通過物業(yè)管理自籌了一部分資金用于空調(diào)管道的改造。”張先生說，盡管業(yè)主自籌部分僅有4萬余元，但要爭取到業(yè)主們的同意票，實屬不易。為了達成一致的改造意見，小區(qū)物業(yè)和議事堂成員在街道部門的協(xié)調(diào)下，召集業(yè)主反復共議�！肮馐菚h就開了不下10次，才基本達成了一致意見�！睆埾壬f道。隨后，在該小區(qū)物業(yè)的協(xié)助下，海府街道辦和項目改造施工單位很快就將小區(qū)需要改造內(nèi)容確定，并最終形成了改造方案。
海府街道工作人員符明星說，因列入計劃改造的老舊小區(qū)數(shù)量多，而這些老舊小區(qū)往往沒有成立業(yè)委會，甚至還有不少“三無小區(qū)”，難以發(fā)動業(yè)主廣泛參與，就成了老舊小區(qū)改造的瓶頸之一。經(jīng)過一段時間的摸索，海府街道充分利用小區(qū)的物業(yè)管理處、社區(qū)的“議事堂”、甚至是小區(qū)里的熱心業(yè)主等，把業(yè)主聚攏在一起，“業(yè)主的高度配合和良好的協(xié)商機制是老舊小區(qū)成功改造的必備條件�！狈餍钦f道。
部門
鼓勵社會資本參與
記者了解到，自2019年啟動老舊小區(qū)改造以來，�？诠哺脑�450余個老舊小區(qū)，惠及18432戶居民。
“老舊小區(qū)改造是完成了，但有很多地方還不盡人意，主要一點是資金少，資金僅能滿足部分基礎類項目的改造與居民的美好生活愿望之間的沖突，導致部分小區(qū)盡管改造完了，但其對改造的滿意度不高。”�？谑凶〗ň窒嚓P負責人坦言，�？谑杏媱澑脑斓睦吓f小區(qū)數(shù)量占據(jù)全省的近乎三分之二，改造壓力大，資金不足，無法實施外立面改造、社區(qū)綜合服務設施等完善類、提升類改造工作，改造內(nèi)容和改造效果難于達到群眾的期望值。資金不足導致未能做到應改盡改，群眾對改造滿意度不高。
�？谑幸唤值镭撠熑苏f，部分老舊小區(qū)居民改造意見難統(tǒng)一，有一些小區(qū)因年久失修，存在明顯存在結構安全，但對其改造的資金成本大，群眾也對修修補補的改造有抵觸，希望進行拆除重建，但目前拆除重建的項目尚無支持提高商品住宅容積率的政策，無融資空間。
�？谑凶〗ň窒嚓P負責人表示，2022年，�？诔掷m(xù)推進老舊小區(qū)改造，計劃改造405個老舊小區(qū)，目前改造正按進度進行，將在今年內(nèi)完成竣工。下一步，海口將探索引進品牌大型央企實施城市更新改造，以社區(qū)、街區(qū)為單元，實施老舊片區(qū)“留改拆”改造。在完成老舊小區(qū)基礎類、完善類改造基礎上，利用低效存量土地資源，補齊社區(qū)公共服務設施短板，改善人居環(huán)境，提高城市風貌。為吸引社會資本，減輕財政壓力。
同時，對已完成改造和正在實施改造的老舊小區(qū)，各區(qū)督促相關責任單位引導小區(qū)成立小區(qū)業(yè)主委員會，積極引入口碑好的物業(yè)公司參與改造小區(qū)后續(xù)運營管理，對一些引入物業(yè)公司管理尚存困難的老舊小區(qū)，引導其通過成立業(yè)主委員會，推選業(yè)主代表，形成小區(qū)自管體系進行小區(qū)自我管理。
他山之石
日本：老舊小區(qū)改造主要依靠市場機制
日本的老舊小區(qū)更新主要包含4種方式：小區(qū)再生、存量活用、用途轉換和讓渡返還。各種方式可以單獨使用，也可在同一個小區(qū)更新中混合使用。由都市基盤整備公團和地方都市開發(fā)整備部門合并而成的UR開展的更新工程已基本覆蓋全日本范圍內(nèi)的所有老舊小區(qū)。
東京足立區(qū)花田小區(qū)更新，就是日本老舊小區(qū)改造的一個成功案例。該小區(qū)建成于1964年，公共空間少，建筑密度高，老齡化率達54%，2011年啟動更新改造工作。
花田小區(qū)的改造主要依靠市場機制，政府和民間力量為輔。花田小區(qū)的土地和建筑物所有者UR是整個項目的主要推動者，重點負責小區(qū)的更新設計、規(guī)劃和建設。足立區(qū)政府則主要負責社會層面的推動，定期將更新舉措進行公示和宣傳，并定期與居民做好充分的溝通，及時反饋居民意見；此外，花田小區(qū)及其周邊地區(qū)綜合社區(qū)營造協(xié)議會，從制度層面做好居民之間的溝通、不同利益主體間的協(xié)調(diào)。
花田更新項目將小區(qū)既有路網(wǎng)劃分為若干地塊，針對不同地塊采取不同的更新方式。在分塊更新的基礎上，花田設計了生活軸、都市軸、地域軸和綠軸來連接各地塊，統(tǒng)籌整合小區(qū)的空間秩序，打造了人人都能安心生活、充滿生機的居住區(qū)。
北京：社會資本參與改造可獲貸款貼息
前不久，北京市住建委、北京市發(fā)改委等八部門下發(fā)通知，提出以多種方式引入社會資本參與、加大財稅和金融支持、存量資源統(tǒng)籌利用、簡化審批、監(jiān)督管理等多條意見，建立共同參與改造、共同治理社區(qū)、共同享受成果的老舊小區(qū)改造良性循環(huán)新機制。
《意見》明確提出，社會資本可以通過四種方式參與老舊小區(qū)改造：專業(yè)化物業(yè)服務方式，“改造+運營+物業(yè)”方式，專業(yè)服務方式，改造實施主體方式。對于社會資本參與老舊小區(qū)改造的，北京市財政可對符合條件的項目給予不超過5年、最高不超過2%的貸款貼息；區(qū)政府對符合要求的項目，可以申請發(fā)行老舊小區(qū)改造專項債。
