加快發(fā)展安居房 托起百姓安居夢

——《海南自由貿(mào)易港安居房建設(shè)和管理若干規(guī)定》解讀

海南省人大常委會法制工作委員會 海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

　　2021年12月1日，海南省六屆人大常委會第三十一次會議審議通過了《海南自由貿(mào)易港安居房建設(shè)和管理若干規(guī)定》(以下簡稱《若干規(guī)定》)，自2022年1月1日起施行。

　　一、出臺《若干規(guī)定》的背景

　　住房問題關(guān)系千家萬戶切身利益。習(xí)總書記多次作出重要指示批示，要求完善住房保障體系，解決好大城市住房突出問題。中央政治局會議、中央經(jīng)濟(jì)工作會議也多次對住房保障工作作出重要部署，提出要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，有效增加保障性住房供給。省委、省政府高度重視住房保障工作，把解決好本地居民和引進(jìn)人才住房問題作為海南自由貿(mào)易港最重要的民生工程之一，積極探索推進(jìn)住房保障領(lǐng)域?qū)嵺`創(chuàng)新，2020年開始在�？�、三亞、儋州、五指山、定安、陵水等6個市縣組織開展安居型商品住房建設(shè)試點(diǎn)工作，實(shí)施基層教師和醫(yī)務(wù)人員住房專項保障行動，收到良好社會效果。

　　為進(jìn)一步貫徹習(xí)近平總書記“支持海南大膽試、大膽闖，自主改”的重要指示精神，以法規(guī)的剛性約束方式對安居房發(fā)展工作作出基礎(chǔ)性制度安排，持續(xù)增進(jìn)我省住房保障領(lǐng)域的民生福祉，切實(shí)增強(qiáng)本地居民和引進(jìn)人才的獲得感、幸福感、安全感，省人大常委會采用“小切口”、“短篇幅”立法方式制定了《若干規(guī)定》，以地方性法規(guī)形式固化安居房的共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和保障性住房屬性，確立安居房建設(shè)和管理的基礎(chǔ)性制度，為加快推動我省住房保障事業(yè)健康發(fā)展提供了有力的法治保障。

　　二、出臺《若干規(guī)定》的意義

　　發(fā)展安居房是我省在住房保障領(lǐng)域的重要實(shí)踐創(chuàng)新，其出發(fā)點(diǎn)是為了解決海南自由貿(mào)易港快速發(fā)展形勢下本地居民和引進(jìn)人才的住房困難問題，《若干規(guī)定》的出臺具有重要而深遠(yuǎn)的意義。一是在全國各地共有產(chǎn)權(quán)住房立法領(lǐng)域首開先河，充分彰顯了海南自由貿(mào)易港深化改革開放、推進(jìn)制度集成創(chuàng)新的勇氣和魄力，充分展現(xiàn)了省委、省政府在解決住房保障這一民生突出問題上的決心和擔(dān)當(dāng)；二是填補(bǔ)了我省住房保障立法方面的空白，解決了住房保障工作長期以來缺乏法制支撐的難題，為加快推動我省住房保障事業(yè)走上法制化軌道打下了堅實(shí)基礎(chǔ)；三是完善了以安居房、保障性租賃住房、公租房為主體的海南自由貿(mào)易港特色住房保障體系，推動我省住房保障體系與國家住房保障工作頂層設(shè)計實(shí)現(xiàn)有效銜接；四是突出了住房的居住基本屬性，強(qiáng)化了住房保障民生、服務(wù)發(fā)展的基本功能，有利于進(jìn)一步緩解本地居民住房壓力，有利于進(jìn)一步健全人才引進(jìn)配套政策，解決“人才和企業(yè)不敢來、不愿來、來了留不住”的困境，真正把安居房打造成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“壓艙石”、住房價格的“穩(wěn)定器”、招才引智的“吸鐵石”，助推自貿(mào)港建設(shè)，確保海南自由貿(mào)易港改革和發(fā)展紅利更多更公平惠及人民群眾。

　　三、《若干規(guī)定》主要內(nèi)容解讀

　　《若干規(guī)定》根據(jù)國家法律和有關(guān)規(guī)定，借鑒部分先進(jìn)國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)做法，結(jié)合海南自由貿(mào)易港建設(shè)的實(shí)際，明確了安居房的保障范圍、支持政策和上市交易、封閉流轉(zhuǎn)、換購等基本制度，加強(qiáng)了對本地居民和引進(jìn)人才的住房保障�！度舾梢�(guī)定》主要有以下亮點(diǎn)：

　　(一)明確安居房的性質(zhì)。我省在開展安居房建設(shè)試點(diǎn)工作階段，將安居房定義為具有政策保障性質(zhì)的商品住房。在工作實(shí)踐中，由于安居房的性質(zhì)不夠清晰，導(dǎo)致其配套政策和基本制度設(shè)計不夠明朗，成為制約其長遠(yuǎn)發(fā)展的根本問題之一。《若干規(guī)定》對安居房的性質(zhì)進(jìn)行了界定：一是明確將安居房納入保障性住房統(tǒng)一管理，確立安居房作為我省住房領(lǐng)域普惠性公共服務(wù)產(chǎn)品的地位，強(qiáng)化安居房在本地居民和引進(jìn)人才住房方面的基本保障作用。二是明確安居房是實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)住房，與國家提出的以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系保持一致，可以適用國家關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房的相關(guān)支持政策。

　　(二)明確安居房保障對象。為確保安居房保障資源的準(zhǔn)確、合理、有序配置，《若干規(guī)定》明確本省戶籍居民家庭和引進(jìn)人才為基本保障對象：一是在本省城鎮(zhèn)無住房和無購房記錄，或者家庭人均住房建筑面積低于所在市、縣、自治縣上一年度城鎮(zhèn)居民家庭人均住房建筑面積，確保安居房保障的是真有住房困難、確有住房需求的群體；二是符合在海南連續(xù)兩年繳納城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險或者個人所得稅，且每年在海南實(shí)際居住時間不少于183天等條件，防止“空掛戶”投機(jī)炒房和鉆政策空子；三是符合省和市、縣、自治縣人民政府規(guī)定的其他條件，賦予市縣在設(shè)置安居房保障準(zhǔn)入條件上一定程度的自主權(quán)。同時，《若干規(guī)定》授權(quán)省人民政府和市縣人民政府可以對安居房保障對象的范圍作適當(dāng)調(diào)整。

　　(三)強(qiáng)化安居房發(fā)展責(zé)任和規(guī)劃計劃管理。安居房建設(shè)是我省未來一段時期的標(biāo)志性民生工程之一，需要從頂層高度、全局角度對推進(jìn)這項民生工程作出整體性、系統(tǒng)性、制度性安排�！度舾梢�(guī)定》對此作了幾方面規(guī)定：一是明確省人民政府負(fù)責(zé)全省安居房建設(shè)和管理的指導(dǎo)、督促和監(jiān)督檢查工作，市縣人民政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施本行政區(qū)域內(nèi)安居房的建設(shè)和管理工作，厘清各級政府職責(zé)。二是要求省住建部門編制全省住房發(fā)展規(guī)劃，明確全省及各市縣安居房建設(shè)目標(biāo)任務(wù)，市縣人民政府編制本市縣住房發(fā)展規(guī)劃，制定年度建設(shè)計劃，明確安居房建設(shè)規(guī)模、項目選址、土地供應(yīng)等內(nèi)容，統(tǒng)籌謀劃和有序推進(jìn)安居房建設(shè)發(fā)展。三是要求縣級以上人民政府積極采取措施，創(chuàng)新機(jī)制，加大安居房的建設(shè)和供給力度，提高保障率。

　　(四)規(guī)范安居房建設(shè)基本要求。安居房的項目建設(shè)選址、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、戶型結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量等問題是社會各界關(guān)注的重點(diǎn)問題之一，《若干規(guī)定》從以下幾個方面作出規(guī)定：一是提出安居房建設(shè)項目的選址應(yīng)當(dāng)根據(jù)國土空間規(guī)劃、城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，優(yōu)先安排在交通便捷、生活和工作便利、配套設(shè)施完善的區(qū)域，促進(jìn)職住平衡、產(chǎn)城融合。二是要求安居房建設(shè)應(yīng)當(dāng)堅持綠色、低碳、節(jié)能、環(huán)保理念，推行綠色建筑、裝配式建筑和全裝修建設(shè)方式，著力提升建設(shè)品質(zhì)。三是明確安居房套型面積以一百平方米以下中小套型為主，今后各地可根據(jù)家庭人口數(shù)量增長和人口結(jié)構(gòu)變化情況，逐步調(diào)整優(yōu)化各種套型房源供應(yīng)比例，與居民家庭基本住房需求相匹配，逐步滿足改善型住房需求。四是要求安居房項目嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃、建設(shè)基本程序和國家、本省關(guān)于保障性住房建設(shè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及強(qiáng)制性規(guī)定，落實(shí)建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等參建各方主體責(zé)任，全力確保工程質(zhì)量安全。省住建部門下一步將會同相關(guān)部門制定出臺安居房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則，對安居房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)作出更具體的規(guī)定。

　　(五)破解安居房建設(shè)土地制約難題。建設(shè)用地供需結(jié)構(gòu)性矛盾是當(dāng)前制約安居房發(fā)展的突出問題，需要多種舉措保障安居房建設(shè)用地。《若干規(guī)定》在這方面作出了積極探索：一是要求市縣人民政府將安居房項目用地納入土地利用年度計劃，單列指標(biāo)，優(yōu)先安排，應(yīng)保盡保。二是鼓勵在符合規(guī)劃的條件下城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等人口聚集區(qū)域已供應(yīng)的工業(yè)、倉儲、商業(yè)、辦公等存量非住宅建設(shè)用地依法改變用途用于建設(shè)安居房。三是鼓勵開發(fā)企業(yè)利用存量住宅用地建設(shè)安居房，并在項目融資、商品住宅建設(shè)計劃安排等方面給予政策支持。四是明確劃撥住宅用地可以依法補(bǔ)辦出讓手續(xù)用于建設(shè)安居房。五是明確新供應(yīng)的安居房建設(shè)用地，采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。同時，為了解決一些房地產(chǎn)企業(yè)在參與安居房項目開發(fā)時，可能會出現(xiàn)惡性競爭地價、擠壓項目成本、影響工程質(zhì)量的問題，《若干規(guī)定》還要求市縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立房價地價聯(lián)動和土地出讓價格熔斷機(jī)制，按照“限房價、控地價、競品質(zhì)”的原則確定新供應(yīng)安居房項目建設(shè)用地競得人。

　　(六)加大安居房項目政策支持。安居房納入保障性住房管理后，其建設(shè)運(yùn)營今后將享受國家和本省關(guān)于保障性住房的相關(guān)優(yōu)惠政策，企業(yè)開發(fā)建設(shè)安居房將獲得更大力度的支持�！度舾梢�(guī)定》對此作出規(guī)定：一是按照國家和海南自由貿(mào)易港有關(guān)規(guī)定，減免行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，享受稅收優(yōu)惠政策。二是按照國家規(guī)定取得住房公積金貸款、金融機(jī)構(gòu)開發(fā)性、政策性融資支持及貸款利率優(yōu)惠。三是簡化項目審批流程，優(yōu)先辦理土地、規(guī)劃、建設(shè)和銷售等審批手續(xù)。四是享受國家和海南自由貿(mào)易港的其他優(yōu)惠政策。

　　(七)明確安居房銷售價格及產(chǎn)權(quán)份額。安居房是我省結(jié)合海南實(shí)際、創(chuàng)新提出的住房類型，是實(shí)現(xiàn)房價收入比控制在10以內(nèi)目標(biāo)的重要手段�！度舾梢�(guī)定》對此作了如下規(guī)定：一是明確安居房每平方米銷售均價按照項目所在市縣上一年度城鎮(zhèn)居民家庭房價收入比不超過10倍確定，或者不得高于所在市縣上一年度市場化商品住房銷售均價的60%，具體價格由市縣人民政府結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌龌�商品住房均價、居民家庭收入等因素確定。各市縣人民政府可以根據(jù)本地實(shí)際情況，綜合運(yùn)用不超過10倍房價收入比或不超過商品住房銷售均價60%兩種方式確定安居房銷售均價，使安居房定價處于一個較為合理的區(qū)間范圍。開展安居房建設(shè)工作，目的就是讓本地?zé)o房或住房困難的居民家庭和引進(jìn)人才，能夠以與自身收入水平相適應(yīng)的價格購買一套住房，增強(qiáng)其獲得感、幸福感。二是根據(jù)安居房的共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，明確規(guī)定購房人的產(chǎn)權(quán)份額按照70%確定，同時規(guī)定省人民政府可以根據(jù)法律法規(guī)和國家政策對政府持有的安居房產(chǎn)權(quán)份額的處置適時作出規(guī)定。省人民政府將加快研究制定相關(guān)政策，對政府持有的安居房產(chǎn)權(quán)份額作出處置規(guī)定。

　　(八)完善安居房基本管理制度。在安居房試點(diǎn)工作階段，社會各界對安居房基本管理制度提出了意見，例如安居房封閉流轉(zhuǎn)年限長、上市交易規(guī)定不夠清晰、無法解決改善性需求等。針對這些問題，《若干規(guī)定》從以下幾個方面作出了規(guī)定：一是明確安居房自簽訂購房合同之日起滿十年的，可以上市交易，比試點(diǎn)工作階段政策規(guī)定的十五年時間縮短了五年。二是明確安居房上市交易時，購房人和政府按照產(chǎn)權(quán)份額獲得出售住房總價款的相應(yīng)部分，這也是全國各地對共有產(chǎn)權(quán)住房上市交易價款分成的通行做法。三是規(guī)定符合本省規(guī)定換購條件的，購房人可以申請換購一次較大戶型的安居房，具體辦法由省人民政府制定。這將有力緩解購房人因家庭人口增加等原因產(chǎn)生的住房困難問題。四是規(guī)定安居房在未達(dá)到上市交易年限內(nèi)實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)制度，購房人確需轉(zhuǎn)讓安居房的，應(yīng)當(dāng)向符合安居房購房條件和輪候規(guī)則的對象轉(zhuǎn)讓，體現(xiàn)安居房的住房保障屬性。

　　(九)加強(qiáng)安居房制度配套和基礎(chǔ)工作支撐�！度舾梢�(guī)定》采用小篇幅短法規(guī)方式，著眼于解決安居房建設(shè)和管理工作中最主要、最突出的問題。對于安居房建設(shè)和管理中涉及具體操作層面、技術(shù)層面的工作，《若干規(guī)定》規(guī)定由省人民政府根據(jù)本規(guī)定制定安居房管理辦法、市縣人民政府制定實(shí)施辦法或者細(xì)則。同時，要求省住建部門建立全省住房保障和房地產(chǎn)信息化管理平臺，把安居房建設(shè)和管理工作納入信息化管理平臺進(jìn)行規(guī)范管理。下一步，省人民政府將加快研究制定出臺相關(guān)政策規(guī)定，健全安居房建設(shè)和管理各項制度，明確安居房申請、審核、公示、輪候、分配、定價、封閉流轉(zhuǎn)、上市交易和換購等工作程序和要求，并做好安居房試點(diǎn)工作階段和本規(guī)定施行后新舊政策的有效銜接，確保安居房工作平穩(wěn)快速發(fā)展。

　　(十)落實(shí)安居房保障法律責(zé)任。目前國家沒有住房保障方面的專門法律法規(guī)。在缺少法律法規(guī)規(guī)范的情況下，一些違法騙取、使用保障性住房的行為屢禁不止，推高了政府的行政管理成本，也成為住房保障管理工作的痛點(diǎn)難點(diǎn)問題。因此，《若干規(guī)定》對違法行為設(shè)置了較為嚴(yán)厲的處罰條款：一是對以欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段申請、購買安居房的，根據(jù)不同情形分別采取駁回申請、限制購房資格、收回所購住房、處以罰款、依法注銷不動產(chǎn)權(quán)證、不良行為記入個人征信記錄等方式懲處；二是對擅自改變安居房用途的，根據(jù)不同情形分別采取沒收其違法所得、責(zé)令其限期改正、收回所購住房、依法注銷不動產(chǎn)權(quán)證等方式懲處；三是對住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門和其他相關(guān)管理部門的工作人員在安居房建設(shè)管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。通過這些罰則的設(shè)立，為安居房保障資源公平公正配置提供了強(qiáng)有力的法制支撐。