新海南客戶端、南海網(wǎng)、南國都市報記者 易帆
連日來，新海南客戶端、南海網(wǎng)、南國都市報報道關(guān)注了�？谑屑扔凶≌^(qū)在加裝電梯過程的“難點”“堵點”，這些阻力既有來自小區(qū)內(nèi)部，業(yè)主之間意見難統(tǒng)一的矛盾；也有來自于外部，加梯服務(wù)公司魚龍混雜、收錢不辦事的“坑”。
電梯加裝過程中，如何平衡各方業(yè)主的利益，既給予了高層業(yè)主“方便”，又不能讓低層業(yè)主“吃虧”？規(guī)劃方案在公示期，低層業(yè)主有不同意見，怎么樣來協(xié)商進一步推進化解？住宅加梯一事已經(jīng)進入施工階段，有業(yè)主阻撓就只能中止嗎……
相關(guān)報道刊發(fā)后，�？谑凶〗ú块T高度重視，并針對以上業(yè)主們在電梯加裝過程中的疑慮和困惑，圍繞《海口市既有住宅加裝電梯實施意見(試行)》(以下簡稱“《意見》”)進行深度解讀。
事例一
公示期有業(yè)主有異議
多方力量對異議協(xié)商解決
“加裝電梯審批比較方便，對于提出意見的業(yè)主，也有專人幫忙協(xié)調(diào)。”住在省社會保險事業(yè)局住宅樓的居民李女士對既有住宅加裝電梯的審批工作較為認(rèn)可。
據(jù)了解，省社會保險事業(yè)局住宅樓為早期八層無電梯住宅，2020年6月，為方便高層老人出行，業(yè)主向轄區(qū)分局申報加裝電梯規(guī)劃方案。經(jīng)審查申報材料符合相關(guān)條件后，按程序在所在小區(qū)進行公示。公示期內(nèi)該住宅樓底層業(yè)主向分局提出異議，提出了加裝電梯方案須作調(diào)整以減少對底層住戶采光通風(fēng)的影響的訴求。轄區(qū)分局主動介入并協(xié)調(diào)業(yè)主進行方案調(diào)整的溝通，最終加裝電梯得以實施，目前已投入使用。
“我們對加裝電梯項目開辟規(guī)劃審批綠色服務(wù)通道，每個項目都有專人聯(lián)系專人負(fù)責(zé)，實行‘一對一指導(dǎo)’‘一包到底’的審批服務(wù)�！焙？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，對加裝電梯項目�？趦�(yōu)化審批流程，執(zhí)行一次性告知制度。針對住宅業(yè)主意見不統(tǒng)一，部分業(yè)主反對加裝電梯現(xiàn)象，有專門的“協(xié)調(diào)員”上門，積極聯(lián)合街道、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會等基層組織，整合多方力量，引導(dǎo)業(yè)主們溝通，高效推動加裝電梯項目的實施。
事例二
小區(qū)的事情自己議
熱心業(yè)主耐心溝通鄰里意見
“小區(qū)的公共事務(wù)都不是一蹴而就的，在電梯加裝的過程中，通過耐心溝通鄰里之間的不同意見我們最終用上了電梯�！苯�，翠玉園小區(qū)業(yè)主張先生對記者說，2020年6月小區(qū)啟動加裝電梯工作后，他通過小區(qū)微信群召集12位熱心業(yè)主，利用晚上和周末時間積極“掃樓拉票”，征集全體業(yè)主的意愿。
張先生回憶，在“掃樓拉票”前期，低層業(yè)主的“支持票”很難拿，“當(dāng)時二樓的業(yè)主剛開始是堅決反對的，溝通了幾次他認(rèn)為電梯加裝后會產(chǎn)生噪音，怎么樣都不同意。”張先生說，眼看溝通陷入了僵局，業(yè)主們決定換個思路，找到一樓的兩戶平日中相處關(guān)系較好的業(yè)主，來獲取他們的支持，經(jīng)過溝通后，這兩戶一樓的業(yè)主最終表示同意，提交了加裝電梯所需的最后兩張關(guān)鍵支持票。
“這個過程我們足足用了半年的時間，經(jīng)過業(yè)主們一次次的反復(fù)耐心溝通，最終全體業(yè)主同意加裝電梯，我們也最終如愿用上了電梯。”張先生說道。
記者了解到，據(jù)統(tǒng)計，�？谧�2019年以來共出具規(guī)劃批復(fù)項目221宗，�？谑薪逃芯颗嘤�(xùn)院職工集資住宅樓小區(qū)、�？谑协偵絽^(qū)教師村、海岸華府小區(qū)等多個小區(qū)完成了加裝電梯，讓老舊小區(qū)居民圓了“電梯夢”。
舊住宅加梯
阻力怎么來突破？
根據(jù)記者的走訪調(diào)查，舊住宅小區(qū)加裝電梯的阻力既有來自小區(qū)內(nèi)部，大多表現(xiàn)在業(yè)主之間利益訴求有沖突，意見難統(tǒng)一；也有來自于外部，加梯服務(wù)公司魚龍混雜，收錢不辦事，甚至“卷錢跑路”。
“《意見》通過政策和法律兩個維度，來對舊住宅小區(qū)加裝電梯的痛點、堵點進行突破�！焙？谑凶〗ň峙f房改造科相關(guān)工作人員表示，目前既有住宅加裝電梯存在四個難題，分別是業(yè)主代表推選及業(yè)主發(fā)動工作、老舊住宅結(jié)構(gòu)及質(zhì)量存在隱患、加裝電梯費用的分?jǐn)偤偷蛯訕I(yè)主的抵制，“其中最難的一點就是低層業(yè)主的抵制，在這一點上，通過加強社區(qū)黨建引領(lǐng)和法制建設(shè)，將推動和改善�！痹撠�(fù)責(zé)人表示。
根據(jù)《意見》，既有住宅小區(qū)加裝電梯始終圍繞著“業(yè)主自愿、居民自主、費用共擔(dān)、充分協(xié)商、公平合理、依法合規(guī)、確保安全、市場運作”的原則，在此過程中，職能部門和基層社區(qū)做好相應(yīng)的服務(wù)的工作。
針對業(yè)主們在電梯加裝過程中遇到的熱點問題，該負(fù)責(zé)人對此圍繞著《意見》進行解讀。
一、低層業(yè)主認(rèn)為加裝電梯影響采光、通風(fēng)
在走訪過程中，記者了解到低層業(yè)主反對的最大意見，就在于擔(dān)心加裝電梯影響到室內(nèi)的采光、通風(fēng)等問題，怎樣確保因加裝電梯給業(yè)主帶來的影響得到解決？
《意見》明確：
申請材料符合要求的，經(jīng)規(guī)劃部門審查通過并依程序公示無異議后出具既有住宅加裝電梯規(guī)劃批復(fù)手續(xù)。
根據(jù)《中華人民共和國民法典》“第二百九十三條：建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。第二百九十五條：不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全”等國家法律規(guī)定。因此，加裝電梯要與受到影響的相關(guān)業(yè)主達成一致意見后才能加裝。
“為什么我們要設(shè)置公示期十天內(nèi)，如果有業(yè)主反對就要暫時中止，重新爭取有異議的業(yè)主的同意后才能加裝，這就需要業(yè)主們與設(shè)計公司溝通，通過技術(shù)手段解決通風(fēng)、采光等問題，無法避免的，可商議通過補償?shù)刃问綘幦〉蛯訕I(yè)主的同意�！痹撠�(fù)責(zé)人表示。
二、業(yè)主擔(dān)心老舊住宅結(jié)構(gòu)及質(zhì)量存在隱患，加梯不安全？
施工質(zhì)量和安全也是許多業(yè)主的顧慮，工程施工畢竟有一定的技術(shù)門檻，小區(qū)業(yè)主并不專業(yè)也無法監(jiān)工，在小區(qū)加裝電梯的過程中，施工質(zhì)量如何保障，并做到讓業(yè)主理解、信任？如何確保加裝電梯的安全工作？
(一)在設(shè)計方面得到保證
《意見》明確：
實施主體應(yīng)委托具有相關(guān)資質(zhì)的設(shè)計單位開展既有住宅加裝電梯技術(shù)可行性研究和編制加裝電梯規(guī)劃設(shè)計方案。規(guī)劃設(shè)計方案須符合建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)安全、消防安全、防雷和特種設(shè)備等相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，不能影響既有住宅的整體性結(jié)構(gòu)安全和住宅小區(qū)消防通道、消防間距、消防疏散等，盡可能不影響小區(qū)整體環(huán)境。
(二)在監(jiān)督方面得到保證
《意見》明確：
1.市住建部門負(fù)責(zé)既有住宅加裝電梯統(tǒng)計工作，履行本單位行政管理職能事項；負(fù)責(zé)對老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯的統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)指導(dǎo)和推進工作；負(fù)責(zé)指導(dǎo)各區(qū)住建部門加裝電梯工程施工許可證的辦理、施工生產(chǎn)安全及分類統(tǒng)計工作；負(fù)責(zé)指導(dǎo)各區(qū)對計劃內(nèi)老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯資金獎補核定工作。2.資規(guī)部門負(fù)責(zé)加裝電梯方案的規(guī)劃審核工作。3.市場監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)電梯安裝告知受理、電梯使用登記、電梯使用環(huán)節(jié)的日常監(jiān)管和分類統(tǒng)計等相關(guān)工作。
(三)在施工方面得到保證
《意見》明確：
實施主體委托具有建設(shè)安裝資質(zhì)的施工單位，按照加裝電梯方案進行建設(shè)安裝。電梯安裝施工方須將擬施工時間、地點、內(nèi)容等情況，安裝施工前書面告知區(qū)市場監(jiān)管(特種設(shè)備)部門，并到具有法定資質(zhì)的特種設(shè)備檢驗檢測機構(gòu)辦理監(jiān)督檢驗手續(xù)。電梯安裝過程須由具有法定資質(zhì)的特種設(shè)備檢驗機構(gòu)按照安全技術(shù)規(guī)范的要求進行監(jiān)督檢驗。
(四)在質(zhì)量方面得到保證
《意見》明確：
項目完工后，轄區(qū)住建部門應(yīng)監(jiān)督指導(dǎo)實施主體依法組織設(shè)計、施工、監(jiān)理單位和電梯企業(yè)等相關(guān)單位，按照批準(zhǔn)的設(shè)計方案檢測工程質(zhì)量進行竣工驗收。未經(jīng)監(jiān)督檢驗或監(jiān)督檢驗不合格的，不得交付使用。
(五)在使用方面得到保證
《意見》明確：
1.電梯使用人要在電梯投入使用前向轄區(qū)市場監(jiān)督管理局辦理使用登記，取得使用登記證后方可投入使用，并做好定期維護維修。2.業(yè)主就加裝電梯工程費用的籌集以及電梯運行、保養(yǎng)、維護等費用的分?jǐn)傔_成書面協(xié)議。
三、少部分業(yè)主對加梯有異議，反復(fù)溝通得不到解決？
《意見》明確：
街道辦、社區(qū)居委會負(fù)責(zé)轄區(qū)加裝電梯政策宣傳和矛盾糾紛調(diào)解等工作。對經(jīng)調(diào)解，無法達成一致意見的，可引導(dǎo)實施主體向人民法院提起訴訟。
根據(jù)中華人民共和國民法典“第二百七十八條 下列事項由業(yè)主共同決定”中的條款制定的加裝電梯條件�！兑庖姟访鞔_：加裝電梯應(yīng)當(dāng)經(jīng)由擬加裝電梯單元業(yè)主專有部分總面積三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。加裝電梯單元的建筑面積和業(yè)主數(shù)按照本單元獨立計算。加裝電梯擬占用業(yè)主專有部分的，還應(yīng)征得該專有部分業(yè)主同意。
因而解讀說明：是否加裝電梯不是由個人來決定，也不存在一票否決權(quán)，是由業(yè)主召開法定會議決定的，個人無權(quán)否決更要執(zhí)行會議議定的事項，但因加裝電梯給個人帶來的影響，全體業(yè)主要給予解決。如個人無理由阻礙工作推進，可依法走法律程序解決民事問題。政府是服務(wù)機構(gòu)，也可以找政府部門的街道辦協(xié)調(diào)解決問題。
根據(jù)《中華人民共和國民法典》“第二百九十一條 不動產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利�！薄暗诙倬攀䲢l 不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫�等必須利用相鄰?fù)恋�、建筑物的，該土地、建筑物的�?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利�！�
四、既有住宅加裝電梯的設(shè)計方案要有那些要求？
《意見》明確：
實施主體應(yīng)委托具有相關(guān)資質(zhì)的設(shè)計單位開展既有住宅加裝電梯技術(shù)可行性研究和編制加裝電梯規(guī)劃設(shè)計方案。規(guī)劃設(shè)計方案須符合建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)安全、消防安全、防雷和特種設(shè)備等相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，不能影響既有住宅的整體性結(jié)構(gòu)安全和住宅小區(qū)消防通道、消防間距、消防疏散等，盡可能不影響小區(qū)整體環(huán)境。
計劃改造的老舊小區(qū)，老舊小區(qū)改造業(yè)主單位在組織編制改造規(guī)劃設(shè)計方案時，應(yīng)將加裝電梯內(nèi)容一并規(guī)劃設(shè)計。
五、既有住宅加裝電梯政策是否減輕了業(yè)主的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)？
《意見》明確：
既有住宅加裝電梯增加的建筑面積，相關(guān)部門不計入容積率，免收土地增容費，免繳市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費及其他相關(guān)行政事業(yè)性收費。屬于計劃內(nèi)老舊小區(qū)改造項目，涉及稅務(wù)方面問題，按照老舊小區(qū)改造相關(guān)政策辦理，同時政府還給予一定獎補。
六、既有住宅加裝電梯產(chǎn)權(quán)怎樣確定的？
《意見》明確：
既有住宅加裝電梯產(chǎn)權(quán)為該單元加裝方案確定的業(yè)主共有，不計入個人房屋產(chǎn)權(quán)面積，不變更原不動產(chǎn)登記面積。相關(guān)房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，受讓人自該房屋轉(zhuǎn)移登記之日起，享有和履行原加裝電梯協(xié)議約定的權(quán)利和義務(wù)。
他山之石：
上海：加梯公司“代資”建電梯
老房加裝電梯遭遇資金困難怎么辦？近日，上海市楊浦區(qū)殷行街道與第三方加梯公司探索了一種全新的BOT模式，由加梯公司“代資”建設(shè)電梯，居民不出建設(shè)費，只付使用費。
加裝電梯項目怎么推行BOT模式？在電梯建設(shè)前期，居民不用出一分錢，加梯公司出資把電梯建好，從居民開始使用之日起，再向加梯公司繳納使用費，期限為15年。使用費按照層高比例分?jǐn)偅?樓每年交使用費3100元，5樓2400元，4樓1800元，3樓1200元，2樓600元，1樓不出錢。考慮到物價指數(shù)和人力成本隨時間遞增，使用費每5年增長6%。
加梯公司上海騁隆實業(yè)集團有限公司負(fù)責(zé)人曾算過一筆賬：一次性付全款對居民壓力大，成功加梯概率小，雖能一次性收回成本，但每年只能做幾臺。采取這種“代資”新模式，今年以來，企業(yè)就簽約100多臺。數(shù)量上去了，成本自然降低了。不僅如此，電梯內(nèi)廣告也有收益，這部分收益折算在維保費里，企業(yè)就不需另外向居民收取維保費。
北京：社會資本參與改造可獲貸款貼息
前不久，北京市住建委、北京市發(fā)改委等八部門下發(fā)通知，提出以多種方式引入社會資本參與、加大財稅和金融支持、存量資源統(tǒng)籌利用、簡化審批、監(jiān)督管理等多條意見，建立共同參與改造、共同治理社區(qū)、共同享受成果的老舊小區(qū)改造良性循環(huán)新機制。
《意見》明確提出，社會資本可以通過四種方式參與老舊小區(qū)改造：專業(yè)化物業(yè)服務(wù)方式，“改造+運營+物業(yè)”方式，專業(yè)服務(wù)方式，改造實施主體方式。對于社會資本參與老舊小區(qū)改造的，北京市財政可對符合條件的項目給予不超過5年、最高不超過2%的貸款貼息；區(qū)政府對符合要求的項目，可以申請發(fā)行老舊小區(qū)改造專項債。
不僅如此，北京鼓勵金融機構(gòu)參與投資市區(qū)政府設(shè)立的老舊小區(qū)改造等城市更新基金。支持社會資本開展類REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)、ABS(資產(chǎn)抵押債券)等企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)；支持社會資本通過項目融資、公司融資等方式向開發(fā)性金融機構(gòu)、商業(yè)銀行等金融機構(gòu)申請中長期貸款；支持社會資本利用財政補貼、政府實物注資、產(chǎn)權(quán)單位和居民出資等作為項目融資的資本金。
