12月4日
《海南自由貿(mào)易港閑置土地處置若干規(guī)定》
(以下簡稱《規(guī)定》)
在海南省人民代表大會常務(wù)委員會
官網(wǎng)公布
經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)
《規(guī)定》明確
非因政府原因
或者不可抗力等其他法定原因
造成土地閑置
國有建設(shè)用地使用權(quán)人
應(yīng)繳納土地閑置費
或無償收回建設(shè)用地使用權(quán)
以下是公告和《規(guī)定》全文
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海南省人民代表大會常務(wù)委員會
第99號公告
《海南自由貿(mào)易港閑置土地處置若干規(guī)定》已由海南省第六屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議于2021年12月1日通過，現(xiàn)予公布，自2022年1月1日起施行。
海南省人民代表大會常務(wù)委員會
2021年12月1日
海南自由貿(mào)易港閑置土地處置若干規(guī)定
(2021年12月1日海南省第六屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議通過)
第一條 為有效處置閑置土地和充分利用土地，促進節(jié)約集約用地，根據(jù)《中華人民共和國海南自由貿(mào)易港法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)，結(jié)合海南自由貿(mào)易港實際，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定所稱閑置土地，是指具有下列情形之一的國有建設(shè)用地：
(一)超過動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的；
(二)超過動工開發(fā)日期滿兩年未完成項目總投資額百分之二十五的；
(三)已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的；
(四)以出讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)，超過出讓合同約定的竣工日期一年未竣工的；
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
依法通過轉(zhuǎn)讓取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)，具有前款規(guī)定情形之一的，可以根據(jù)本規(guī)定處置。
前款第四項所稱竣工是指建設(shè)項目依法取得《工程竣工報告》等法定竣工驗收文件。
第三條 縣級以上人民政府組織和統(tǒng)籌本行政區(qū)域內(nèi)閑置土地認定和處置工作。
省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門對市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門調(diào)查認定和處置閑置土地工作進行監(jiān)督管理。市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃部門負責本行政區(qū)域內(nèi)閑置土地認定、處置以及土地閑置費核定等工作的組織實施。稅務(wù)部門負責土地閑置費具體征收工作。市、縣、自治縣人民政府發(fā)展改革、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等部門按照各自職責協(xié)同做好閑置土地認定和處置工作。
閑置土地所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處協(xié)助做好閑置土地認定和處置工作。
第四條 有下列情形之一的，可以認定為政府或者政府有關(guān)部門原因(以下統(tǒng)稱政府原因)造成土地閑置：
(一)因未按照國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的期限、條件將土地交付給國有建設(shè)用地使用權(quán)人，致使項目不具備動工開發(fā)條件的。但出讓人和受讓人已經(jīng)簽訂交地確認文件、確認土地具備開發(fā)條件的不視為政府原因；
(二)因國土空間規(guī)劃依法修改，造成國有建設(shè)用地使用權(quán)人不能按照國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同約定或者劃撥決定書規(guī)定的用途、規(guī)劃和建設(shè)條件動工開發(fā)的；
(三)因國家和本省出臺相關(guān)政策，需要對國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同約定或者劃撥決定書規(guī)定的規(guī)劃和建設(shè)條件進行修改或者政策內(nèi)容影響土地開發(fā)，導致無法動工開發(fā)的；
(四)因行政機關(guān)未依法實施涉及土地開發(fā)建設(shè)相關(guān)行政許可，導致無法動工開發(fā)的；
(五)因行政行為引起處置土地上相關(guān)群眾信訪事項等，導致無法動工開發(fā)的；
(六)因軍事管制、文物保護等無法動工開發(fā)的；
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
國有建設(shè)用地使用權(quán)人認為屬于政府原因造成土地閑置的，應(yīng)當向市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門提供土地閑置原因說明材料，由市、縣、自治縣人民政府或者造成土地閑置的政府有關(guān)部門書面確認。
第五條 閑置土地按照下列方式處置，但因政府原因或者不可抗力等其他法定原因造成土地閑置的除外：
(一)超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未滿兩年不動工開發(fā)的，以及已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的，國有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當按土地出讓金的百分之二十繳納土地閑置費。
(二)超過動工開發(fā)日期滿兩年未完成項目總投資額百分之二十五的，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。
(三)以出讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)，超過出讓合同約定的竣工日期一年未竣工的，應(yīng)當在竣工前按照下列標準征收土地閑置費：
1.超過出讓合同約定的竣工日期一年未竣工，但未超過三年的，每年按土地現(xiàn)值百分之五征收。
2.超過出讓合同約定的竣工日期三年未竣工，但未超過五年的，每年按土地現(xiàn)值百分之十征收。
3.超過出讓合同約定的竣工日期五年未竣工，但未超過七年的，每年按土地現(xiàn)值百分之十五征收。
4.超過出讓合同約定的竣工日期七年未竣工的，每年按土地現(xiàn)值百分之二十征收。
同時符合第二條規(guī)定的兩種及以上閑置土地情形的，從重適用前款規(guī)定的處置方式。
閑置土地現(xiàn)值應(yīng)當以綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素測算出的基準地價為依據(jù)。
第六條 因政府原因造成土地閑置的，市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門應(yīng)當與國有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商，選擇下列方式處置：
(一)延長動工開發(fā)期限、竣工期限。對在一年內(nèi)有條件消除政府原因，具備動工開發(fā)條件的閑置土地，可簽訂補充協(xié)議，重新約定動工開發(fā)、竣工期限和違約責任。從補充協(xié)議約定的動工開發(fā)日期起，延長動工開發(fā)期限最長不得超過一年。市、縣、自治縣人民政府應(yīng)當自簽訂補充協(xié)議后一年內(nèi)消除造成土地閑置的政府原因；
(二)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件。因政府或者政府有關(guān)部門調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件造成土地閑置的，在符合國土空間規(guī)劃的前提下，可以按照新用途或者新規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，并按照新用途或者新規(guī)劃條件核算、收繳或者退還土地價款；
(三)安排臨時使用。因政府原因造成項目尚不具備動工開發(fā)條件導致土地閑置的，在不具備動工開發(fā)條件期間，可以安排國有建設(shè)用地使用權(quán)人臨時使用其閑置土地。從安排使用之日起，臨時使用期限最長不得超過兩年。市、縣、自治縣人民政府應(yīng)當在安排臨時使用期限內(nèi)消除造成土地閑置的政府原因，使項目具備動工開發(fā)條件；
(四)置換土地。對已繳清土地價款、落實項目資金，但因國土空間規(guī)劃依法修改造成土地閑置的，可以為國有建設(shè)用地使用權(quán)人置換其他價值相當?shù)膰薪ㄔO(shè)用地進行開發(fā)建設(shè)。涉及出讓土地的，應(yīng)當重新簽訂土地出讓合同，并在合同中注明為置換土地；
(五)協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。
(六)法律、法規(guī)等規(guī)定的其他處置方式。
按照前款第二項和第四項規(guī)定的方式處置，涉及商品住宅用地的，必須符合國家和我省房地產(chǎn)管理有關(guān)政策規(guī)定。
因不可抗力導致土地閑置的，依照本條規(guī)定的方式處置。
第七條 因生態(tài)環(huán)境保護、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)項目建設(shè)、軍事管制等公共利益需要導致土地無法開發(fā)利用，造成土地閑置的，經(jīng)市、縣、自治縣人民政府批準，可以收回國有建設(shè)用地使用權(quán)，并按照有償收回閑置土地補償標準對國有建設(shè)用地使用權(quán)人給予適當補償。有償收回閑置土地補償標準由省人民政府另行制定。
第八條 市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門發(fā)現(xiàn)有涉嫌構(gòu)成閑置土地的，應(yīng)當向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下發(fā)閑置土地調(diào)查通知書，經(jīng)調(diào)查認定為閑置土地的，應(yīng)當擬定閑置土地處置方案，報本級人民政府批準后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達征繳土地閑置費決定書或者收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書等處置決定文書。作出處置決定文書前，應(yīng)當書面告知國有建設(shè)用地使用權(quán)人依法享有申請聽證的權(quán)利，國有建設(shè)用地使用權(quán)人要求舉行聽證的，應(yīng)當依法組織聽證。
征繳土地閑置費決定書應(yīng)當同時抄送稅務(wù)部門。
第九條 本規(guī)定第五條第一款第三項規(guī)定的土地閑置費按年計征和繳交。起征日為國有土地出讓合同約定的竣工期限屆滿一年之次日，計征截止日為市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門向國有建設(shè)用地使用權(quán)人送達《閑置土地調(diào)查通知書》之日。征期不足一年的部分，按照征繳標準和計征天數(shù)折算。
本規(guī)定施行前已出讓的土地，已逾期未竣工或者未逾期但距約定竣工日期不滿兩年，且自本規(guī)定施行之日起兩年內(nèi)未竣工的，自本規(guī)定施行滿三年之次日按照本規(guī)定第五條第一款第三項規(guī)定開始征繳土地閑置費。
第十條 國有建設(shè)用地使用權(quán)人逾期不申請行政復議、不提起行政訴訟，也不履行相關(guān)義務(wù)的，市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門、稅務(wù)部門可以采取下列措施：
(一)逾期不辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)注銷登記，不交回土地權(quán)利證書的，直接公告注銷國有建設(shè)用地使用權(quán)登記和土地權(quán)利證書；
(二)逾期不繳納土地閑置費或者不交回國有建設(shè)用地使用權(quán)的，申請人民法院強制執(zhí)行。
第十一條 造成閑置土地政府原因的相關(guān)人民政府及相關(guān)部門應(yīng)當依法履職，消除政府原因。省人民政府和有關(guān)部門可采取扣減新增建設(shè)用地計劃指標、暫停農(nóng)轉(zhuǎn)用審批等措施，對市、縣、自治縣人民政府閑置土地處置工作實施考核和獎懲。
第十二條 縣級以上人民政府應(yīng)當通過依法調(diào)整規(guī)劃、改變土地用途等措施，鼓勵和引導閑置土地盤活利用。
第十三條 縣級以上人民政府及其有關(guān)部門工作人員違反本規(guī)定，有下列情形之一的，依法給予處分；對當事人造成損失的，應(yīng)當依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)違反本規(guī)定不如實核定和征繳土地閑置費的；
(二)擅自決定減繳、免繳、緩繳土地閑置費的；
(三)坐支、截留或者挪用土地閑置費的；
(四)不依法履行閑置土地監(jiān)督檢查職責的；
(五)未依法履職造成土地閑置或者故意長期拖延未消除導致土地閑置的政府原因的；
(六)其他在閑置土地調(diào)查、認定和處置工作中徇私舞弊、濫用職權(quán)、玩忽職守的。
第十四條 閑置土地的認定和處置，本規(guī)定未作規(guī)定的，適用國家和本省的有關(guān)規(guī)定。
第十五條 本規(guī)定自2022年1月1日起施行。
《海南自由貿(mào)易港閑置土地處置若干規(guī)定》解讀
省資規(guī)廳
一、出臺的背景和意義
為貫徹落實《海南自由貿(mào)易港法》(以下簡稱自貿(mào)港法)第四十九條“充分利用閑置土地，以出讓方式取得土地使用權(quán)進行開發(fā)的土地，超過出讓合同約定的竣工日期一年未竣工的，應(yīng)當在竣工前每年征收出讓土地現(xiàn)值一定比例的土地閑置費”的規(guī)定，2021年12月1日，海南省六屆人大常委會第三十一次會議審議通過《海南自由貿(mào)易港閑置土地處置若干規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)，自2022年1月1日起施行。
《規(guī)定》完善了我省閑置土地處置政策制度，不僅有利于破解我省閑置和低效土地處置難題，促進土地集約節(jié)約利用，也是推進海南高質(zhì)量發(fā)展、優(yōu)化營商環(huán)境的現(xiàn)實需要。
二、《規(guī)定》的主要內(nèi)容
《規(guī)定》共十五條，主要內(nèi)容和創(chuàng)新點有：
(一)完善了閑置土地的內(nèi)涵。根據(jù)自貿(mào)港法授權(quán)，《規(guī)定》第二條在保留繼承原國土資源部《閑置土地處置辦法》和《海南省閑置土地認定和處置規(guī)定》對閑置土地定義的基礎(chǔ)上，完善了我省閑置土地的定義內(nèi)涵。將“以出讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)，超過出讓合同約定的竣工日期一年未竣工的”國有建設(shè)用地認定為閑置土地，加強對低效用地的處置。
(二)完善了土地閑置費制度。根據(jù)《規(guī)定》第五條，一是對已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開發(fā)建設(shè)滿1年的，明確按土地出讓金的20%繳納土地閑置費。二是貫徹落實自貿(mào)港法有關(guān)規(guī)定，對以出讓方式取得土地使用權(quán)進行開發(fā)的土地，超過出讓合同約定的竣工日期一年未竣工的，在竣工前每年征收出讓土地現(xiàn)值一定比例的土地閑置費。在收費標準設(shè)定方面，采用階梯比例，細化土地閑置費征收標準，以5%為起征點，以20%為征收上限。該規(guī)定屬于全國首創(chuàng)，為“半拉子工程”低效用地處置提供有力的法律依據(jù)和“海南方案”。
(三)明確了因政府原因或者不可抗力造成土地閑置的處置方式。根據(jù)《規(guī)定》第六條，因政府原因或者不可抗力造成土地閑置的，市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門應(yīng)當與國有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商，并且可選擇采用延長動工開發(fā)期限、竣工期限；調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件；安排臨時使用；置換土地；協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)等方式進行處置。
(四)明確了補償制度。根據(jù)《規(guī)定》第七條，因生態(tài)環(huán)境保護、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)項目建設(shè)、軍事管制等公共利益需要導致土地無法開發(fā)利用，造成土地閑置的，經(jīng)市、縣、自治縣人民政府批準，可以收回國有建設(shè)用地使用權(quán)，并按照有償收回閑置土地補償標準對國有建設(shè)用地使用權(quán)人給予適當補償。有償收回閑置土地補償標準由省人民政府另行制定。
(五)對歷史遺留未竣工閑置土地設(shè)定了兩年的政策過渡期。在《規(guī)定》施行前已出讓的土地，已逾期未竣工或者未逾期但距約定竣工日期不滿兩年，且自2021年1月1日施行之日起兩年內(nèi)還未竣工的，自《規(guī)定》施行滿三年之次日開始征繳土地閑置費。
(六)壓實政府處置主體責任。一是明確省人民政府和有關(guān)部門可采取扣減新增建設(shè)用地計劃指標、暫停農(nóng)轉(zhuǎn)用審批等措施，對市、縣、自治縣人民政府閑置土地處置工作實施考核和獎懲。二是規(guī)定縣級以上人民政府應(yīng)當通過依法調(diào)整規(guī)劃、改變土地用途等措施，鼓勵和引導閑置土地盤活利用。
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