房地產(chǎn)用地供應(yīng)的多寡，是否是決定城市房價漲跌的核心要素？
在5日對外公開的《對十三屆全國人大四次會議第1785號建議的答復(fù)》(下稱《答復(fù)》)中，自然資源部表示，城市房價上漲是由多種因素造成的，除因住宅用地供應(yīng)外，還與分配方式、信貸政策、保障房建設(shè)等等相關(guān)。第三次全國國土調(diào)查顯示，我國人均住宅用地面積已超過40平方米，在國際上已處于較高的水平，這表明對土地的管控與房價上漲并無直接關(guān)系。
此處提及的十三屆全國人大四次會議第1785號建議，即2021年全國兩會期間，全國人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明提交的《關(guān)于取消對城市人均建設(shè)用地不合理限制的建議》。
蔡繼明認(rèn)為，城市建設(shè)用地增長快于人口增長是世界性普遍規(guī)律，我國現(xiàn)行人均城市建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)缺乏科學(xué)依據(jù)，長期以來對土地資源的計劃配置和行政限制，導(dǎo)致了土地總體利用水平低，遏制了城鎮(zhèn)化進(jìn)程。
蔡繼明表示，我國現(xiàn)行的城鎮(zhèn)用地增長彈性系數(shù)不超1.12、城鎮(zhèn)人均建設(shè)用地不超100平方米、特大超大城市不再新增城市建設(shè)用地等限制缺乏科學(xué)依據(jù)。
他認(rèn)為，這些不合理限制導(dǎo)致建設(shè)用地在城鄉(xiāng)之間、地區(qū)之間、大中小城市之間、住宅與工商之間的扭曲和低效配置，導(dǎo)致城市房價與收入比超高，抑制了城市居民消費(fèi)。
對于這些建議，自然資源部在《答復(fù)》中表示，在資源環(huán)境緊約束下，特別是新冠肺炎疫情之后國際形勢變化，我國更需要嚴(yán)格控制建設(shè)用地規(guī)模，限制占用生態(tài)空間、農(nóng)業(yè)空間，無法像人少地多的歐美發(fā)達(dá)國家采用低密度、長距離、機(jī)動化的城鎮(zhèn)擴(kuò)張模式，勢必需要對人均城市建設(shè)用地作出偏緊的控制。
《答復(fù)》稱，有研究表明，對于中國這樣的人口大國，放松人均建設(shè)用地的偏緊控制，將導(dǎo)致建設(shè)用地擴(kuò)張，增加二氧化碳排放數(shù)量，不利于我國兌現(xiàn)碳達(dá)峰碳中和的國際承諾。
《答復(fù)》認(rèn)為，我國對人均建設(shè)用地進(jìn)行嚴(yán)格控制并未遏制城鎮(zhèn)化發(fā)展。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國常住人口城鎮(zhèn)化水平已達(dá)64%。第三次全國國土調(diào)查成果顯示，近10年來我國城鎮(zhèn)建設(shè)用地快速擴(kuò)張，人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地出現(xiàn)較大幅度增加，特別是中心城市和城市群，城鎮(zhèn)建設(shè)用地擴(kuò)張速度明顯加快。
今年8月26日，《第三次全國國土調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報》對外公開，“三調(diào)”結(jié)果顯示，全國建設(shè)用地總量6.13億畝，較“二調(diào)”時增加1.28億畝，增幅26.5%，同期國內(nèi)生產(chǎn)總值增長109.4%，常住人口城鎮(zhèn)化率從48.34%提高到62.71%。
在8月26日的新聞發(fā)布會上，自然資源部副部長王廣華表示，總體看，建設(shè)用地的增加與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的用地需求總體相適應(yīng)，但建設(shè)用地節(jié)約集約程度不夠的問題依然突出。從“三調(diào)”數(shù)據(jù)看，城鎮(zhèn)用地總規(guī)模達(dá)到1.55億畝，一些地方存在大量低效和閑置土地。村莊用地總規(guī)模達(dá)3.29億畝，總量較大、布局不盡合理。城鄉(xiāng)建設(shè)用地盤活利用的潛力較大。
《答復(fù)》也透露，未來將做好相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)制修訂工作�！盎诘谌稳珖鴩琳{(diào)查數(shù)據(jù)和第七次人口普查數(shù)據(jù)，按照構(gòu)建新發(fā)展格局的新要求和空間發(fā)展新階段，適時對人均城市、人均城鎮(zhèn)等建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)作出修訂。”
對于房地產(chǎn)用地供應(yīng)問題，《答復(fù)》表示，將加強(qiáng)住宅用地供應(yīng)管理。建立房地聯(lián)動機(jī)制，指導(dǎo)人口凈流入、住房供求矛盾突出的城市增加住宅用地供應(yīng)，改善住房供求關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
今年年初，自然資源部曾透露，2020年重點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)量都超過了近五年平均完成交易量，大多數(shù)比2019年明顯增加。各重點(diǎn)城市2021年繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng)量，要穩(wěn)定合理增加住宅用地供應(yīng)，將保障供地規(guī)模作為第一位的要求。
作者：劉展超
