22天內(nèi)現(xiàn)380億元商辦資產(chǎn)交易 寫字樓高空置率困境待解
本報記者 王麗新
6月28日,凱德集團打包6個來福士賣給中國平安人壽,作價96億元。再往前一周,“包租公”潘石屹將SOHO中國91%股權(quán)出讓給黑石集團,交易價30億美元。6月7日,和諧健康以90.6億元收購北京SK大廈。
22天內(nèi),三筆商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的大宗交易,合計約380億元,如此密集且高標的交易,這在業(yè)內(nèi)并不多見。但背后的信號是,險資、資產(chǎn)管理等機構(gòu)正在出擊中國的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn),且付出的代價并不高。
“從大宗物業(yè)交易表現(xiàn)來看,雖然交易市場周期變長,但在自用、投資雙輪驅(qū)動下,市場活躍度并未下降,投資者仍對市場優(yōu)質(zhì)項目保持高度關(guān)注。”6月24日,在第三屆中國商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)論壇上,全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長、房訊網(wǎng)董事長劉凱向《證券日報》等媒體表示,無論是自用抑或投資,寫字樓依然是商業(yè)地產(chǎn)投資者的首選。
正如劉凱所言,作為房地產(chǎn)的細分領(lǐng)域,購物中心、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園是承載區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和專業(yè)轉(zhuǎn)型的重要載體,但剔除區(qū)域市場高熱現(xiàn)象,從全國整體市場來看,當前商業(yè)地產(chǎn)連續(xù)多年處在供應(yīng)高峰,推動空置率走高和租金(售價)水平下降。
這一“高”一“降”之間,即便是一線城市的核心商辦資產(chǎn),加上一流的運營商,似乎也承受不住運營回報率低與資金沉淀之重的壓力,急于退場尋求“落袋之安”。當下的商業(yè)地產(chǎn)到底怎么了?帶著這樣的思考,《證券日報》記者試圖通過采訪和研究探尋當下商業(yè)地產(chǎn)市場的真相。
三個突出問題
從市場規(guī)模來看,據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,近十年商辦面積年均復(fù)合增長率均超過10%;截至2020年,商業(yè)營業(yè)用房面積為29億平方米;保守估計,若2021年房地產(chǎn)總銷售規(guī)模為17.5萬億元,其中住宅14.3萬億元,商辦地產(chǎn)約為2.6萬億元。
當然,存量商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模更是巨量的。“2021年全國估計有7億平方米寫字樓,產(chǎn)業(yè)園約170億平方米,中國擁有大量的存量資產(chǎn)!蹦久迏R集團有限公司董事長閔杰向《證券日報》表示,其三大表現(xiàn)是租金收益率低、運營粗放、資產(chǎn)被低估。
不難看出,以上“三大表現(xiàn)”帶來的是高空置率的市場現(xiàn)狀。根據(jù)房訊指數(shù)統(tǒng)計,2020年下半年,一線城市寫字樓空置率全部在20%以上運行,均創(chuàng)十年新高;上海和深圳甚至超過了25%以上。全國寫字樓平均空置率接近30%,商業(yè)營業(yè)用房空置率高達35%。
房訊指數(shù)研究院在《2021中國商業(yè)地產(chǎn)100強研究報告》中指出,當下商業(yè)地產(chǎn)市場存在三個突出問題,一是整體新增供應(yīng)量大,長期閑置資產(chǎn)影響可持續(xù)發(fā)展;二是新增商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、辦公需求嚴重不足,無法支撐如此大規(guī)模的供應(yīng)量;三是商業(yè)地產(chǎn)市場中出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和甲級寫字樓錯配現(xiàn)象。
三個方向轉(zhuǎn)變
“雖然短期巨量的供應(yīng)和存量去化依舊是市場需要面對的考驗,但商業(yè)地產(chǎn)長期向好局勢未變。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長、房訊網(wǎng)董事長劉凱向《證券日報》記者表示,隨著國家金融開放和科技創(chuàng)新的持續(xù)推進,寫字樓市場仍有較大的增長空間,行業(yè)深度運營和創(chuàng)新趨勢也將得到進一步深化。
在劉凱看來,中國商業(yè)地產(chǎn)不僅在市場端實現(xiàn)了快速恢復(fù),商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)端也積極調(diào)整戰(zhàn)略,以運營、輕資產(chǎn)和智慧科技賦能行業(yè)發(fā)展,以全新的商業(yè)模式滿足消費內(nèi)循環(huán)趨勢,從而進入高質(zhì)量發(fā)展的“新賽道”。在高質(zhì)量發(fā)展的新周期下,商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展正在出現(xiàn)三大轉(zhuǎn)變。第一,從開發(fā)向運營的轉(zhuǎn)變。商業(yè)地產(chǎn)存量時代,行業(yè)從開發(fā)驅(qū)動轉(zhuǎn)向運營驅(qū)動,運營能力成為核心價值之一。商業(yè)地產(chǎn)頭部企業(yè)摒棄簡單的收租模式,轉(zhuǎn)向重度運營,向管理要效益,以資產(chǎn)運營促價值提升,為商業(yè)地產(chǎn)使用者(終端企業(yè)用戶)提供更專業(yè)、更多元的管理服務(wù)。第二,從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變。隨著行業(yè)利潤率和杠桿率的長期下降,“重資產(chǎn)”不再是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的最佳選擇,而風(fēng)險小、回報率高、專業(yè)化程度高的"輕資產(chǎn)"模式大行其道。第三,從智能向數(shù)字化的轉(zhuǎn)變。數(shù)字經(jīng)濟和新基建政策推動商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型,互聯(lián)網(wǎng)和數(shù)字科技的發(fā)展重塑商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式。
多數(shù)業(yè)內(nèi)人士一致認為,中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展將面臨四大趨勢:開發(fā)模式將從“賣房賣地”轉(zhuǎn)向“持有運營”,產(chǎn)品模式將從“園區(qū)經(jīng)濟”轉(zhuǎn)向“城市經(jīng)濟”,盈利模式將從“客戶思維”轉(zhuǎn)向“伙伴思維”,運營模式將從“管理園區(qū)”轉(zhuǎn)向“服務(wù)園區(qū)”。
與此同時,隨著首批九單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs火爆發(fā)售,醞釀十年有余的中國公募REITs終于誕生。公募REITs打通商業(yè)地產(chǎn) “投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式,同時為投資者打開了商業(yè)地產(chǎn)投資的大門。(證券日報)